Причин всплеска по поиску арендного жилья несколько. Первая – высокий спрос о стороны иностранных студентов, что традиционно связано с началом нового учебного года. Вторая – местные жители, которым требуется жилье выше среднего класса, свое лето больше посвящают отдыху, а с приходом осени приступают к реализации своего отложенного спроса. Именно эти группы клиентов и обеспечивают небольшой дополнительный ажиотаж к естественному и в целом круглогодичному спросу на аренду столичных квартир. 

Студентам не все рады

Интерес к аренде в центре Риги, как и раньше, формируют сотрудники дипломатических ведомств и представленных в Латвии международных организаций, высокопоставленные наемные работники международных компаний, а также зарубежные студенты. Однако если с запросами на подбор недвижимости от предпринимателей и дипломатов в этом году особых изменений нет, то складывается устойчивое впечатление, что количество зарубежных студентов в нашей стране с каждым годом прирастает. И за это рынок недвижимости должен сказать большое спасибо не только таким латвийским учебным заведениям, как медицинский Университет имени П. Страдыня и Стокгольмская школа экономики, но отчасти и Латвийскому университету, наработавшему богатый опыт обучения иностранной молодежи, и другим, только начинающим осваивать нишу экспорта латвийского высшего образования. Испания, Франция, Германия, Дания, Швеция, Финляндия, Словения, Пакистан, Индия, Китай, Узбекистан и Казахстан – вот лишь некоторые страны, для абитуриентов из которых в прошедшие два-три месяца довелось искать жилье сотрудникам компаний по недвижимости, побеседовавшим с журналом m2 и порталом varianti.lv в рамках подготовки этого материала. 

Спрос от зарубежной молодежи имеет жесткие рамки: не получив места в общежитии, жилье ищут либо в непосредственной близости от своего учебного заведения, либо в центре латвийской столицы. В последнем случае предпочитают сбрасываться по трое-четверо и снимать довольно солидные по нашим меркам квартиры – за 750-1 100 евро в месяц (без учета коммунальных платежей). Такие, что позволяют каждому студенту получить отдельную комнату. «В центре Риги зарубежные студенты стараются селиться в Старой Риге, Ближнем центре, иногда на Кипсале, – описывает ситуацию, исходя из своей практики, специалист компании Kivi Real Estate Инга Миглане-Абеле. – Есть довольно много объектов, которые специализируются на приеме таких клиентов. Знаю в центре 4-комнатную квартиру, в которой даже нет гостиной как таковой – она переоборудована еще под одну спальню». 

Однако нужно понимать, что не все квартиры центра Риги, стоящие в предложении для аренды, доступны иностранным студентам. Солидная часть владельцев этого жилья сразу оговаривает с маклерами свое нежелание сотрудничать с данной категорией клиентов. Боятся, что те приведут их имущество в негодность. В частных разговорах представители компаний по недвижимости признают: неприятные инциденты случаются. Чаще всего в небрежном состоянии недвижимость после своего проживания оставляют студенты из некоторых азиатских стран.

Определенный дефицит предложений арендных квартир, но с устраивающим студентов бюджетом, нынче наблюдается в районе Стокгольмской школы экономики, Высшей банковской школы, Университета имени П.Страдыня… Несмотря на это, цены в этих местах никто не пробует задирать: погоду диктует платежеспособность клиентов. А она высчитывается легко: 250-350 евро умножаются на количество студентов, согласных жить в одной квартире. Это, если центр. Не многим меньший бюджет может быть, если это близкая к их альма-матер новостройка в микрорайонах. Без жилья никто из иностранной молодежи, разумеется, не остается: какой-то вариант им в любом случае подберут. Тем более что объединенный бюджет от зарубежных студентов оказывается повыше, чем у местного среднего класса, не говоря уже о латвийских собратьях по учебной скамье. Считается, что наши студенты обретают в Риге временную крышу над головой на 25-30% более дешевую, чем приезжая европейская молодежь. 

Верхний сегмент

Определенной проблемой арендного рынка центра столицы Латвии стоит признать его сильную сегментацию: спрос разных групп клиентов редко пересекается на одних и тех же объектах. Так, квартиры стоимостью свыше 1 100 евро в месяц – по большей части вотчина дипломатов, высокопоставленных наемных работников и состоятельных предпринимателей. В сделках с таким жильем в центре Риги на местных приходится не более 25% арендных договоров. 

«Дела с квартирами в новостройках и реновированных домах центра Риги после летней передышки снова идут бодро, – заверяет представитель компании Baltdomus Сигния Дроздовска. – Что хотят получить за бюджет дороже 1 000 евро в месяц? Хорошую квартиру как минимум с тремя спальнями – для семьи с двумя детьми. Вообще, чем больше спален, тем лучше. Желательно иметь еще и рабочий кабинет. Чаще всего поступают запросы в этом верхнем сегменте на бюджет до 2 000. 

Нам в Baltdomus настроение рынка легче всего ощущать по тому портфелю арендных квартир, с которыми мы работаем в новостройке на ул. Кугю, 26 (Кливерсала). Квартира площадью около 100 кв. м без свежего ремонта со стандартной ванной востребована за 1 000 евро в месяц (без коммунальных платежей). Если это жилье около 110 кв. м, из гостиной которого открывается вид на Старую Ригу, – это 1 300 евро в месяц. Ну а сопоставимые по площади квартиры, но с дизайнерским ремонтом предлагаются от 1 500 евро в месяц (без коммунальных платежей). В силу уникальности месторасположения дома на ул. Кугю, 26 (с видом на Даугаву и Старую Ригу. – m2), то как только освобождается какая-то квартира, новый арендатор заселяется в нее в течение пары недель». 

По словам Сигнии Дроздовской, если сравнивать спрос со стороны бизнесменов с семьями на Тихий центр и Старую Ригу, то в первом случае он выше. В Старой Риге слишком мало вариантов, за исключением разве что комплекса на ул. Кунгу, 25, где можно легко решить вопрос с парковкой машины. Плюс Старый город с каждым годом становится все более туристическим, а значит, и более шумным местом. С точки зрения постоянного проживания это некомфортно.

«Местный спрос на объекты выше среднего и тот, который формируют иностранцы, находятся несколько в разных измерениях. Бюджеты чуть разные, но сам рынок стабильный. И если покупки в центре в последний год происходят редко, то аренда иностранцами идет хорошо. В том числе и из СНГ. Они берут квартиры, чтобы пожить, так сказать присмотреться и определиться. И не исключают возможности, что через год-два задумаются и о покупке, – рассказывает руководитель расположенного в центре Риги бюро компании Ober–Haus Андис Бириньш. – Понятно, что все квартиры в сердце столицы Латвии разные, однако в общем картина по ним выглядит следующим образом. Если дом в центре Риги и Старом городе относится к классу «эксклюзив», то, по данным Ober–Haus, 1-комнатные квартиры сдаются за 600-800 евро в месяц (без коммунальных платежей), 2-комнатные – 700-1 500, 3-комнатные – 800-2 000. Квартиры в тех же местах, но в домах попроще (обычно реновированных лишь частично): 1-комнатные – от 350 до 600, 2-комнатные – 450-700, 3-комнатные – 600-1 000. Как раз в спросе на такое имущество появляется больше местных потребителей».

Если выйти за указанные рамки, то можно упомянуть такие расположенные в деловом и ближнем центре многоквартирные новостройки, как Skanstesvirsotnes, Skanstes mājas, Tomsona terases или на ул. Нитаурес. В них сравнительно широкое арендное предложение и 3-комнатные спрашивают от 700 до 2 000 евро (вторая цифра, если это просторные пентхаусы с видами) в месяц, 2-комнатные – 550-800, 1-комнатные – 400-700. 

В острой конкуренции

В ходе беседы с экспертами журнал m2 и varianti.lv напомнили, что еще год назад стала прослеживаться тенденция к снижению цен на 2-комнатные квартиры для аренды в ближнем и дальнем центрах Риги. Те, для которых в 2013 году еще удавалось найти постояльцев за 600-650 евро в месяц. Выяснилось, что тренд оказался устойчивым. Сейчас такие же объекты могут месяцами ждать своего клиента с предложением 500-550 евро в месяц. Из-за схлынувшего позитивного ажиотажа данный сегмент теперь конкурирует за местного потребителя с новыми проектами микрорайонов. А там цены в последний год не растут. И если есть возможность за аналогичный бюджет в микрорайоне получить трехкомнатную квартиру в новостройке, то местные арендаторы чаще выбирают микрорайон, а не центр. 

2-комнатная новая квартира в спальных районах Риги в начале нынешней осени предлагалась от 350 евро в месяц, но редко дороже 470. 3-комнатная – в среднем за 450-550, 4-комнатная – примерно за 600 или чуть дороже. По словам людей, владеющих расположенными в микрорайонах частными новостройками, если не принимать в расчет более высокие по классу проекты (Panorama Plaza или Solaris), то наш местный средний класс редко готов тратить на аренду квартир в новостройках в микрорайонах больше 650 евро в месяц, даже если это квартира более 100 кв. м. Здесь уже разумнее рассматривать покупку. 

«Насколько гибкими в переговорах бывают владельцы арендных квартир?» – поинтересовались мы у наших собеседников. Андис Бириньш на этот вопрос ответил так: «Многое зависит от уровня спроса и клиента. Любой хочет получить арендатора, с которым не будет проблем. И если владельцу человек понравился, то он пойдет на компромисс в цене. 

Когда переговоры идут о квартире в новостройке в центре или более высоком по бюджету сегменте можно дискутировать о цене в пределах 50-100 евро. Если же потенциальный арендатор не понравится или к объекту проявляется большой интерес, то собственник занимает четкую позицию: либо платите полностью, либо договора не будет». 

Вспоминая сделки, заключенные с ее участием, Инга Миглане-Абеле из компании Kivi Real Estate сказала, что дисконты возможны. Самые яркий из примеров: один клиент предложил собственнику оплатить аренду на год вперед. В результате условный месяц вместо 500 евро стал обходиться ему в 400. «Скажу так: по тому, что предлагается за 520-530 евро в месяц, можно договориться на 500. То, что было 380, часто превращается в 360. То есть по квартирам такой ценовой категории стороны переговоров могут договориться о снижении цены на 20-30 евро в месяц», – резюмировала она. 

Зона возможного роста

При всей яркости описанной выше картины самым массовым продуктом аренды в Риге остается аренда серийного жилья в микрорайонах. Стоит отметить, что именно он имеет один из самых высоких шансов на поступательный рост ставок в пределах 3-6% в год. Обеспечить его может сравнительно высокий спрос и более низкие, чем в других сегментах, цены. Ни для кого не секрет, что дела во многих регионах Латвии по-прежнему идут не сладко, и с работой там хуже, чем в столице. И те жители нашей страны, которые не рискуют сразу отправляться на поиск лучшей доли за рубеж, первым делом пробуют устроиться в Риге. Люди обычно приезжают из регионов без какой-то особой кредитной истории, что не позволяет им претендовать на ипотечный кредит, и наличия денег на покупку собственного жилья в столице. Запросы у них поскромнее, и для них наиболее приемлемый вариант обретения крыши над головой на начальном этапе «закрепления» в столице — аренда квартир в домах советской постройки. Рынок сегодня таков, что находящиеся в нормальном состоянии 1-комнатные квартиры в лучших микрорайонах Риги сдаются за пару-тройку дней при цене от 180 евро в месяц (без учета коммунальных платежей). Это обстоятельство оценили инвесторы, у которых имеются свободные средства. Учитывая, что стоимость покупки 1-комнатных квартир находится в пределах 20 000-25 000 евро, такое имущество в дальнейшем обеспечивает отдачу, превышающую 7%. На данный момент это один из наиболее высоких показателей доходности для латвийского рынка недвижимости. 

Если рассматривать аренду 2-комнатных серийных квартир в таких столичных микрорайонах, как Пурвциемс, Плявниеки, Зиепниеккалнс, Золитуде или Иманта, то стандартный на сегодня уровень 240-350 евро в месяц, 3-комнатных – 270-400, в зависимости от качества ремонта и расположения дома. Наличие меблировки увеличивает финансовые запросы собственников такого жилья где-то на 40-50 евро от средних ориентиров.

varianti.lv