На этом фоне все заметнее становятся сделки с состоятельными латвийскими клиентами. Как и нерезиденты, они концентрируются на покупке земельных участков и частных домов.

За последние полтора года ситуация во взаимоотношениях покупателей и продавцов юрмальской недвижимости развернулась на 180 градусов. Если еще весной-летом прошлого года этот рынок был рынком продавцов, которые практически не шли ни на какие уступки, то на протяжении всего 2015 года свои условия на курорте пытаются диктовать потенциальные покупатели. И делают они это, повторяя как заклинание к месту и не к месту: дайте скидки! По признанию специалистов рынка латвийской недвижимости, без озвучивания этой позиции не проходили переговоры практически ни с одним клиентом-нерезидентом. Только прийти к компромиссу сторонам удается не столь часто, как хотелось бы посредникам. Как по объективным, так и по субъективным причинам. 

«Россияне в этом году приезжают к нам с убеждением, что у нас все плохо, – рассказывает глава компании Real Estate Jurmala Игорь Данилевич. – То и дело озвучивают слова «падение цен» и «кризис». Однако мне кажется, что это неправильно и не применимо к сегодняшней ситуации в Юрмале. Ее нельзя сравнивать с 2008-2009 годами, когда был тотальный кризис и когда о покупках иностранцами курортного жилья речь почти не шла. Тогда появлялись клиенты, которые на основании каких-то своих решений предлагали цены на 50% ниже имеющихся. Однако продавцы и застройщики на такой дисконт не пошли. Сегодня в мире есть экономические проблемы, но они значительно меньше влияют на экономику Латвии, чем семь-восемь лет назад. Сочетание «падение цен» разумно использовать только для каких-то биржевых продуктов. Недвижимость – это не биржа и не ценные бумаги. И не золото или нефть, которые взлетают и падают, а аналитики думают, что с этим делать, пытаясь анализировать каждый десятый процент изменений. К недвижимости Юрмалы все это никакого отношения не имеет. 

Когда мне звонят из России и спрашивают: что с Юрмалой? Отвечаю: все то же самое, с ней ничего не случилось. Она как была курортом 150, 100 и 50 лет назад, так им и остается. Юрмала на месте и своих прелестей не растеряла. «Новая волна» ушла? Так многие забывают, что разговоры об этом ходили давно. Сам формат этого конкурса себя исчерпал, и организаторы, видимо, не могли в Юрмале предложить что-то новое. Справедливо, что «Новая волна» была отличным поводом для многих известных бизнесменов приехать в Ригу и встретиться. Так сказать, хорошо провести время. Но это от силы на две-три недели. Группа этих клиентов лишь в июле – начале августа оказывала большое влияние на ресторанный бизнес курорта, гостиничный и арендный. И это был эмоциональный всплеск и модная фишка.

«Новая волна» ушла, в Юрмале глобально ничего не поменялось. Концертный зал «Дзинтари» отремонтировали, и в этом году в нем была очень хорошая концертная программа. Если говорить о статистике посещений гостиниц, то и она в нынешнем году была неплохой. Более того, гостиницы стали доступнее по цене. Все это увязываю с темой недвижимости: люди, желающие приобретать недвижимость в Юрмале, никуда не исчезли. Просто они подходят к сделкам с глубоким анализом и обоснованным расчетом. Купить хотят, но в этом году наблюдается пауза ожидания. Обычно слишком долгой пауза не бывает: кто-то – или покупатели, или застройщики с продавцами – делает первый шаг навстречу». 

Если сравнить результативность юрмальских сделок с иностранцами в прошлом году и нынешнем, то, по оценкам журнала и портала varianti.lv, в 2015-м они происходят где-то раз в шесть реже. Это мы учитываем продажи не только тем нерезидентам, кого мотивировало получение ВНЖ и чьи покупки четко просматриваются в статистике, предоставляемой Управлением по делам гражданства и миграции (УДГМ) Латвии. По данным последней, претенденты на ВНЖ с января по конец сентября 2015 года стали владельцами 54 единиц юрмальского имущества, что весьма существенно отличается от 454 сделок, зарегистрированных в 2014 году. Только цифры УДГМ не отражают полной картины с совершаемыми иностранцами покупками: объем сделок, пусть и ненамного, но выше. В подтверждение этого приведем пример, озвученный представителями компании VIP Real: из проведенных при ее участии четырех последних продаж иностранцам лишь один заявил о желании подать документы на получение латвийского ВНЖ. Остальные не испытывали в этом необходимости, хотя заплаченная сумма и позволяла это сделать.

То, что продажи юрмальского жилья идут с определенным скрипом и далеко не такими темпами, как раньше, неоспоримо. Однако и полностью рисовать картину черными красками – перебор. Апартаменты в элитном комплексе Legend. за 1,045 млн евро и 0,814 млн евро, земельный участок на проспекте Булдуру за 2,15 млн евро, частные дома за 400 000, 450 000, 500 000, 510 000, 657 000 и 1,344 млн евро, квартиры от 250 000 евро и выше… Подобных курортных сделок за два последних месяца только при изучении составляемого Земельной книгой топа самых дорогих продаж можно насчитать два десятка. И это не говоря о более скромных по бюджету сделках. 

«Продажи маленькие, большие и средние происходят в Юрмале, несмотря на скепсис основной части российских покупателей. Да, они любят удивляться: «Как, у вас цены не упали в два-три раза? Странно!» Тем не менее то и дело покупают. Покупают тогда, когда удается договориться по цене. Конечно, корректировки происходят, – не скрывает владелец компании VIPReal Александр Цыкунов и поясняет: – В разумных пределах. То, что стоит, допустим, 300 000 евро и соответствует своей цене, никто отдавать за 200 000 не станет. Я не говорю о взятых с потолка ценах, которые некоторые собственники устанавливают на свое имущество, руководствуясь исключительно своими фантазиями. Адекватная недвижимость при переговорах продавца и покупателя корректировалась по цене во все времена: в одно время – больше, в другое – меньше. Сейчас, разумеется, больше. Очень хорошо, если встречаются мотивированные покупатель и продавец». 

Что такое мотивированные? В Лиелупе выставлялся на продажу хороший дом по заявленной цене 2,8 млн евро, хотя специалисты считали более справедливой цифру примерно 2,1 млн. Пришел покупатель и предложил 1,8 млн евро, отказавшись торговаться. Продавец подумал и принял эти условия: сделка состоялась. Другой случай: дом в Меллужи площадью 250 кв. м и с участком 1 500 кв. м одно время стоял в предложении за 500 000 евро. Пришел первый покупатель, предложил 400 000, второй – такую же сумму. Собственник, который действительно хотел продать, попросил 410 000 евро. Первому, кто согласился, и отдал дом. Участки рядом с дюнной зоной уходят, если продавцы соглашаются на цену в районе 400 евро за кв. м. Обратный пример: россиянин был готов купить две квартиры за 900 000 евро, за которые просили 1 200 000 евро. Застройщик не согласился. 

«В Юрмале сейчас довольно широкий выбор предложений квартир и апартаментов, но именно к ним интереса меньше. Больше просят участки земли и частные дома. Почему? Потому как квартирный рынок сильнее переоценен, владельцы земли и частных домов более гибко подстроились под ситуацию», – считает Александр Цыкунов. На первой линии на проспектах Дзинтару и Булдуру, как и на улице Юрас, за жилье в новых комплексах многие застройщики по-прежнему желают получить 5 500-8 000 евро за кв. м. Часто это имущество без отделки. 

По поводу покупательских предпочтений с Александром Цыкуновым солидарен и владелец компании Real Estate Jurmala: «Будут ли массово происходить сделки с квартирами по тем ценам, которые застройщики официально озвучивают? Сомневаюсь. Мы на сегодняшний день пришли к четкой сегментации жилых комплексов Юрмалы. Они на самом деле очень разные и их нельзя грести под одну гребенку. А то у нас и те проекты, которые находятся в дюнной зоне, и те, что за дорогой, все еще предлагают по одной цене. Практика показывает, что всегда есть и будут группы покупателей, для которых принципиально, чтобы их жилье находилось близко к морю. Они продолжают брать удовлетворяющую их потребности недвижимость по высоким ценам и сейчас. Тот же проект Legend сегодня практически не имеет альтернативы, поэтому его заказчик комфортно чувствует себя, даже сохраняя высокую цену. 

А вот если говорить о большинстве других жилых проектов первой-второй линий курорта, то там застройщикам аргументировать свою попытку оставаться на позициях 2014 года сложнее. В этом сегменте предложение большое. Для таких вариантов правильным было бы предложение в пределах 4 000 евро за кв. м, а не 5 000-6 500 евро за кв. м. Другое дело, что все зависит от самого застройщика: какое время тот может закладывать на реализацию своего проекта. Если у него комфортные деньги и он может торговать квартирами и апартаментами три-четыре года, то покупателям будет трудно заставить его пойти на значительные уступки. Если же застройщику необходимо распродать все за год, тогда он будет вынужден прислушиваться к предложению покупателей».

В частных разговорах юрмальские маклеры привели пример того, как один из застройщиков, у которого имеются два жилых проекта в Лиелупе и Дзинтари (удаленных на 700-900 метров от моря), реализовал в своих небольших клубных проектах половину апартаментов, поставив привлекательную для покупателей цену. Он торговал квартирами с двумя спальнями за 250 000- 280 000 евро, с полной отделкой и меблировкой. Плюс включил в цену место на парковке. Потребитель на это отреагировал мгновенно. 

С точки зрения экономических правил основная сложность для сегмента новых апартаментов и квартир Юрмалы заключается в том, что в 2015 году подрос объем предложения: новые жилые комплексы продолжают сдаваться в эксплуатацию и число выходящих на продажу новых единиц жилья пока перекрывает темпы выкупа имеющихся. Часть застройщиков надеется дождаться очередного витка активизации покупателей (а это когда-нибудь непременно да произойдет), сдавая квартиры в аренду. На летний период на них, конечно же, будет спрос, а вот рассчитывать на то, что на все такие квартиры и апартаменты найдутся долгосрочные арендаторы, не приходится. 

Совершенно противоположная квартирному рынку ситуация наблюдается с торговлей частными домами и участками под застройку. Они стали наиболее комфортным для покупателей объектом. Это проявляется и в том, что наконец-то здесь начали проявляться и латвийские покупатели, раньше предпочитавшие смотреть за гонкой цен со стороны. На нынешнем рынке им более уютно и комфортно. За бутерброд, скорее всего, купить ничего не удастся, но договориться до понятной и разумной цены можно. Тем более что владельцы земельных участков прекрасно осознают, что теперь их имущество выведено из-под действия правил получения ВНЖ: покупка незастроенного участка не дает права претендовать на вид. А это сужает круг покупателей – и разумно договариваться с тем, кто есть. 

Наиболее распространенный запрашиваемый бюджет на покупку домов в Юрмале – 500 000 евро. С этими объектами проблема заключается в их цикличности. У каждого дома наступает момент, когда в него нужно вкладывать. А у нас так: предлагаемые на продажу частные строения, возведенные 10-15 лет назад, позиционируются по ценам новых. Это и есть ошибка цены, вокруг которой и разворачивается торг между покупателем и продавцом. Хорошо, что она меньше, чем в квартирном сегменте. 

Чего же ждать в 2016 году? По мнению Александра Цыкунова, земельные участки и частные дома по разумным ценам будут пользоваться хорошим спросом. А вот тех преференций, которые нынче дают застройщики многоквартирных комплексов, пока явно недостаточно для стимулирования большинства потенциальных покупателей. «Этого мало, что цена на первой линии спустилась с 6 000 евро за кв. м до 5 000. Тем более сейчас продажи стоят и в Москве, где за такие же деньги можно купить квартиры в престижных новостройках. Посмотрим, что начнут говорить юрмальские застройщики, когда придется оплачивать первые счета за отопление своих не маленьких домов. Они поймут, что нужно еще немного опустить цену, чтобы начать продажи, и тем самым снять с себя часть этой финансовой нагрузки. Еще раз повторю: по нашим ощущениям, иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Юрмале, меньше не стало. Только они не готовы это делать по имеющимся ценам. Многие принимают решение снимать квартиры и дома в аренду на год, а уже в 2016-м принимать решение о сделке. Впрочем, они и сейчас будут это делать, если получат разумную цену. Тогда и никакой коррекции ждать не станут», – заявил он. 

«Главная проблема жилого рынка Юрмалы – в ошибке, которую совершили застройщики, – подытоживает наш разговор владелец компании Real Estate Jurmala. – Она в том, что значительная часть предлагаемых ими апартаментов, квартир и гостевых домов не готова к проживанию. Если бы это был готовый продукт, то клиенты легче принимали бы решения. При правильном ценовом позиционировании предложения. Если взять проекты на первой линии, за которые просят 5 000 евро за кв. м без отделки, то эта же цифра, но с отделкой воспринималась бы лучше. Замечу, что в последнее время застройщики все реже публично озвучивают цены, больше стараясь придерживаться принципа: приводите клиента и если он захочет покупать, то будем искать компромиссы. 

Я работаю на рынке с 1992 года и мне есть, с чем сравнивать, многие вещи повторяются. И с высоты своего опыта могу сказать: сделки не остановились и не остановятся, и в 2016 году также будут происходить. Феномен Юрмалы будет оставаться актуальным, а то, что стали покупать местные клиенты, лишь подтверждает это».

Нелли Оше, директор Vipdom Real Estate:

– В 2015 году у нас были продажи в Юрмале и за 300 000-500 000 евро, и за 65 000, 87 000, 156 000 и 170 000. Последние, как вы понимаете, не для ВНЖ, много местных покупателей. В то же время англичанин вот купил квартиру для отдыха в Булдури. Он считает, что Юрмала должна возродить былую славу места здравниц и отдыха для пенсионеров. И замечу, такого мнения придерживается не только он. Был у нас и клиент из России, который уже пять лет приезжает в Юрмалу и имеет здесь свой дом: хорошо изучив рынок, он прикупил себе еще одну недвижимость, посчитав ее выгодным вложением. Но все зарубежные клиенты – французы, англичане, был даже американец-риэлтор – выбирая себе в Юрмале квартиру, просят о серьезном снижении цены. К сожалению, сделки чаще не происходят, потому как собственники оказываются не готовы к таким, на их взгляд, низким ценам. 

Байба Калниня, руководитель бюро продаж юрмальского проекта Sky Garden:

– Ситуация по новым российским клиентам в нашем проекте такая же, как и на всем рынке. И аргументы такие же: нельзя говорить, что покупателей нет совсем. Однако их гораздо меньше. Приезжают смотреть раз в десять реже, чем в прошлом году. И те, кто выбирает квартиру, не сразу выходят на сделку, растягивают процесс на долгий срок. Главный аргумент: друзья и родственники отговаривают от покупки, потому-что «не время». Непонятна ситуация в России. Плюс думают, что цены в Юрмале будут еще падать. Это оказывает влияние на спрос. Можно считать, что российского покупателя, который относится к среднему классу, почти нет. 

Идем ли навстречу потенциальным покупателям? Проблема в общении с нерезидентами в том, что бесмысленно давать скидки. Даже на 20% не спасут. Люди не готовы покупать. Для них аргументом является не только цена. Просто нерезиденты стараются придержать деньги, даже если у них есть свободные 300 000-400 000 евро. Такова ситуация в среднем сегменте. В сегменте жилья «лакшери» – чуть получше с продажами, но тоже не мед.

Владимир Скляров, руководитель компании BULDURU PROSPEKTS 52, построившей жилой комплекс Elegija:

– В нашем проекте насчитывается 36 квартир и 500 метров коммерческих площадей. Из квартир на данный момент продано 13, а коммерческие площади реализованы полностью. Три из этих сделок были проведены в последний год. И мы видим, что те россияне, которые сейчас покупают, берут квартиры не столько ради получения ВНЖ (ВНЖ рассматривается ими лишь как дополнительный бонус), сколько для спокойного и безопасного летнего отдыха.

Мое мнение о том, как на ценах отражается повышение минимального порога для получения ВНЖ и снижение спроса? И больной ли это для меня как для застройщика вопрос? А при чем тут больной или не больной?! В нашем комплексе Elegija это никак не отразилось на ценах: мы их ставили с учетом месторасположения проекта и его достоинств. Они у нас разумные и адекватные: от 3 200 евро за кв. м без отделки и от 3 700 – с полной отделкой. До моря от нас 150 метров. 

Так что у нас ничего не поменялось, но и продаж больших нет. Что касается порога ВНЖ, то Латвия просто потеряла конкурентоспособность и привлекательность. Это не может не отразиться отрицательно и на международном имидже страны в целом. Спрос на квартиры в Юрмале упал из-за многих факторов – это и неадекватный подход Латвии к своим же законам, и глупые запреты на въезд российских артистов и деятелей культуры, и антироссийские выступления националистов. Но главное – это кризис в России и мире, провалившийся курс рубля и соревнование в санкциях.

Для Юрмалы ближайший 2016 год по числу сделок, скорее всего, будет мало чем отличаться от года 2015-го. И это мало связано с геополитикой: где Латвия, и где геополитика?! Это связано с внутриполитической ситуацией, с тем, что позиция Латвии относительно России, в целом, и вокруг ВНЖ, в частности, распугала клиентов, которые и без того попали в трудную ситуацию в своей стране. 

Алдис Лездиньш, председатель правления Real Estate Agency «Aldis.Jūrmala»:

– Рынок недвижимости Юрмалы после клинической смерти, которую мы наблюдали прошлой осенью и зимой, начинает подавать первые признаки жизни. По моим ощущениям, фокус интереса покупателей с многоквартирных проектов смещается на частные дома и земельные участки под застройку. Квартиры до сих пор неоправданно дороги, в том числе и в обслуживании – 500-700 евро в месяц. Новая тенденция второй половины 2015 года – возросшее число просмотров юрмальских домов и участков местными клиентами. Раньше жители Латвии не хотели и не могли конкурировать с иностранцами. Теперь же имеют возможность спокойно предлагать свою цену. И зачастую покупают тогда, когда те же россияне еще колеблются. Был случай, когда москвич передумал брать объект за 420 000 евро, решив еще подождать снижения цены. Так нашелся местный, который взял дом практически за те же деньги. На хорошие дома и земельные участки спрос есть. Латвийцы готовы тратить на покупку юрмальских домов до 400 000-450 000 евро.

Иностранцы спрашивают дома поближе к морю. Желательный бюджет – 500 000 евро. Да только найти за такие деньги готовый к проживанию дом на первой и второй линиях Юрмалы не удастся. Там совершенно иные цены, и низкими они не будут. Более того, выскажу предположение, что хорошие дома и участки земли в ближайшее время начнут дорожать по причине минимального количества такого предложения. 

Эдгар Милюнс, старший вице-президент компании Reverta: 

– С долгосрочной точки зрения Юрмала сохраняет свою инвестиционную привлекательность. Уверенно говорить об этом нам позволяет тот интерес, который мы чувствуем к перешедшему в первых числах октября в наш портфель многоэтажному жилому комплексу на ул. Рембатес, 4 (Reverta управляет активами бывших ипотечных должников банка Parex. – m2). Мы сразу начали получать предложения как о его полном выкупе, так и о приобретении поквартирно. Что касается других юрмальских квартир и домов, которые есть у нас, – это довольно сложные объекты с бюджетом и в 400 000, и в 700 000, и более чем в два миллиона евро. Постепенно пересматривая цены на них, стараемся нащупать новый уровень спроса. Те сделки, что провели в этом году в Юрмале, происходили с участием местных покупателей.

varianti.lv