Lietuvieši savulaik uzsvēra ārvalstu biznesa piesaisti un iekšējā pieprasījuma paaugstināšanu. Tas nodrošināja saistībā ar viņu nekustamajiem īpašumiem lielāku noturīgumu stresa situācijās. 

Šo rindu autors ir bijis Viļņā ne pārāk bieži − reizi pusotrā divos gados. Laika atstarpe ir neliela, tomēr pietiekama, lai pamanītu jauno Lietuvas galvaspilsētas sejā. Katrā ciemošanās reizē cenšos gūt iespaidus – pamatā vizuālos. Šoruden kārtējā brauciena laikā acīs iekrita daudzstāvu ēku būvniecības projektu aktivizēšanās pilsētas centrā — lietišķajā centrā, Konstitūcijas prospektam piegulošajai un tā tuvumā esošajai teritorijai. Lielākā daļa būvlaukumu bija nākamo biroju kompleksu dažādos posmos. Vēlāk noskaidroju, ka lietuvieši jau plūc savas politikas — biroju funkciju eksports lielām starptautiskām kompānijām — augļus; Latvija lielā mērā par to tikai sapņo. 

Zvanu apstrādes centru (Call-Center), kontaktu centru (Contact-Center) un atbalsta biroju (Back Office) pārcelšana uz Viļņu sākās 2008. – 2010.gadā. Viens no šī procesa pionieriem bija amerikāņu korporācija CSC — pasaules līderis tehnoloģisko risinājumu un IT pakalpojumu jomā. Savus stratēģiskos centrus Lietuvas galvaspilsētā atvēra banka Barclays un ātro naudas pārskaitījumu kompānija Western Union. Interesanti, ka sava biznesa apkalpošanai katra no šīm kompānijām pieņēma darbā 200–300 darbinieku (turklāt tās informēja par plāniem nākotnē šo skaitu dubultot). Realitāte pārspēja vispārdrošākās gaidas. Proti – uz doto brīdi Western Union Lietuvas servisa centros strādā vairāk nekā 1 400 cilvēku, savukārt Barclays – 1 300. Western Union būvē jaunu biznesa parku vairāk nekā 20 000 kvadrātmetru platībā, un tas ļaus tai sapulcināt vienkopus visus darbiniekus, kas šobrīd strādā trijās dažādās vietās. Savukārt līdzās bankas filiāles 12 stāvu ēkai, kuru grezno Barklays izkārtne, tiek būvēta otra ēka. 

Pēdējo piecu gadu laikā arī ASV kompānija Intermedix ir pārcēlusi daļu savu starptautisko apakšstruktūru uz Viļņu (Intermedix nodarbojas ar IT pakalpojumu sniegšanu medicīnas organizācijā). Līdzīgi ir rīkojusies finanšu pakalpojumu kompānija Sitco Group. Ievērojami savus štatus ir paplašinājusi Danske bank (ir palielināts darbinieku skaits līdz 1200), kas no Viļņas sniedz administratīvus un citus pakalpojumus visām Danske Bank Group nodaļām. Un tā ir tikai aisberga virsotne. Savas kompleksās apkalpošanas un ārpakalpojumu struktūras Viļņā izvieto arī citas starptautiskas kompānijas. Tas ir likumsakarīgi, ka pagājušajā gadā Viļņa ir atzīta par šā uzņēmējdarbības veida līderi Austrumu un Centrālajā Eiropā.

Ļoti svarīgi ir tas, ka, izņemot atsevišķas augstākā līmeņa vadītāju pozīcijas, lielākā daļa (vairāk nekā 90 %) specializēto biroju darbinieku ir lietuvieši. Šķiet pat neticami, ka vēl tikai pirms sešiem septiņiem gadiem, kad tika meklēti ekonomikas stimulēšanas instrumenti, Lietuvas politiskajās aprindās bija politiķi, kas kritizēja īslaicīgu nodokļu atvieglojumu piešķiršanu starptautiskajiem uzņēmumiem un izmantoja argumentu, ka valstij tas ir neizdevīgi. Laiks pierādīja, ka skeptiķiem nebija taisnība. Šodien Western Union, Danske banka, Barclays un SEB ir Lietuvas lielāko nodokļu maksātāju skaitā.

Kompāniju pārcelšanās process uz Lietuvu turpinās. Tā turpmāku attīstīšanu veicina valsts aģentūra Invest Lithuania, kas pasaulē aktīvi reklamē šo veiksmes stāstu. Starp citu, pakalpojumu eksporta jomā arī Kauņa cer pievienoties Viļņai. Kauņā to uzņēmumu vajadzībām, kuri vēlas izvietot savas IT apakšvienības, būvē jaunu biznesa centru 14 000 kvadrātmetru platībā. Lietuvas otrajai lielākajai pilsētai par labu nāk galvaspilsētā pieaugusī konkurence, kur atbalsta biroju struktūras jau sāk izjust IT speciālistu trūkumu — to standarta darba alga ir pacēlusies līdz 1500–3000 eiro mēnesī. Kauņā trīs universitātes pilnā sparā gatavo programmētājus, lai piedāvātu uzņēmējiem jaunus speciālistus. 

Labvēlīgajai biroja pakalpojumu eksporta situācijai var pievienot arī visai raito jaunu noliktavu un rūpniecisko telpu būvniecību, kas pašlaik norisinās Lietuvā. Piemēram, Lidl ir uzbūvējusi Kauņas tuvumā savu loģistikas centru. Šādu uzņēmumu ienākšanu, protams, no ilgtermiņa attīstības viedokļa to veicina loģiska valsts jaunu darbavietu radīšanas politika. Saistībā ar mūsu galveno tēmu − tā ir nekustamo īpašumu tirgus normālas attīstības ķīla, kuras pamatā ir augsta vietējā pieprasījuma respektēšana.

Pēc to speciālistu vērtējuma, ar kuriem žurnāls „Kvadrātmetrs” un portāls varianti.lv sarunājās Lietuvas brauciena laikā, ārzemnieki tajā pašā Viļņā un Kauņā veikuši ne vairāk par diviem līdz trim  % nekustamo īpašumu darījumu. Visus pārējos darījumus ir slēguši vietējie iedzīvotāji. Atšķirībā no Latvijas, kas savu ekonomiku stimulēja uz nerezidentu rēķina, piedāvājot nekustamo īpašumu pircējiem bonusu termiņuzturēšanās atļaujas veidā, mūsu kaimiņi vīzu režīma atvieglojumus piešķīra tikai tiem ārzemniekiem, kuri ieguldīja naudu biznesa pirkšanā. Nekustamā īpašuma iegādi viņi mākslīgi nestimulēja. Tas zināmā mērā izskaidro to, ka pēc 2007.–2009. gada globālās banku un kredītu krīzes mājokļu cenas Lietuvā nepiedzīvoja tik dramatiskas pārmaiņas kā Rīgas centrā un Jūrmalā.

Viļņas centrs. Saskaņā ar kompānijas Ober-Haus Real Estate Advisors speciālistu vērtējumu, krīzes periodā dzīvokļu cenas Viļņas visprestižākajā rajonā — Vecpilsētā — nokritās par 40 %, laikā no 2011. līdz 2015.gada rudenim to cenas ir pakāpušās tikai par 10 %, tas ir, — par pāris procentiem gadā. Šoruden visekskluzīvākos apartamentus Lietuvas galvaspilsētā var iegā’daties par cenām, kas nedaudz pārsniedz 5000 eiro/m². Ir jāsaprot, ka darījumu par šādām cenām mēdz būt ne vairāk par desmit gadā.

Pircēji ar pārdevējiem vienojas možāk, ja mājokļi Viļņas centrā tiek piedāvāti par 2000–3000 eiro/m². Ja tas ir jaunais projekts, pilnā apdare nav veikta. Lietuvas eksperti apgalvo, ka dzīvokļus centrā klienti biežāk izvēlas tādēļ, lai tajos dzīvotu paši. Tas ir tieši tas segments, kur tomēr ir jūtama neliela ārzemnieku klātbūtne — precīzāk to ārzemnieku no Rietumvalstīm klātbūtne, kuri pieder pie Viļņā atvērto uzņēmumu pārstāvniecību augstākā līmeņa vadītājiem. Ir arī nedaudz investoru: kārtojot ārzemju īpašumu dokumentus, cilvēki iegulda līdzekļus pilsētās, kurās redz attīstības perspektīvas. Un Lietuvas galvaspilsētai, ņemot vērā ārzemju uzņēmumu piesaistīšanas politiku, ir, ko viņiem piedāvāt. Tas ir viņu trumpis.

2015.gadā Viļņas tirgus analītiķi ir fiksējuši to Viļņas centra dzīvokļu tirdzniecības pieaugumu, kuru platība ir lielāka par 80 m². Ir bijuši daudzi gadījumi, kad tika nopirkti vairāki blakus esoši dzīvokļi, ko pēc tam apvienoja vienā plašā dzīvoklī.

Aplūkojot pirkumu kā investīciju, redzams, ka īres likmes labākajiem Viļņas centra dzīvokļiem sasniedz 1800–2000 eiro mēnesī. Divistabu dzīvokli Viļņas centra jaunajos projektos var noīrēt par 700–800 eiro mēnesī. Viļņas centra dzīvokļu iegāde turpmākai izīrēšanai reti kad nodrošina gada rentabilitāti, kas būtu lielāka par 4 %.

Jaunie projekti. Viļņa pārsteidz ar situāciju jauno dzīvokļu tirdzniecībā (salīdzinot ar Rīgu; Latvijas galvaspilsētā ir par 40 % vairāk iedzīvotāju, bet jauno dzīvokļu tirdzniecības apjoms ir gandrīzs vai trīs reizes mazāks). Arī būvēšanas tempi kaimiņiem ir strauji un atbilst augstam līmenim, lai arī 2015.gada sākumā Viļņā tika fiksēts pārdošanas apjomu kritums (to izdevās ātri pārvarēt − turklāt tā, ka tas neatstāja nekādu iespaidu uz cenām; tās nemainījās. Apbūvētāji pirmajā laikā tirdzniecībai piepalīdzēja ar dāvanām: bezmaksas automobiļu stāvvietas, bonusā arhitektu un dizaineru pakalpojums (viens otrs esot arī dāvinājis zīmolu velosipēdus). Patērētājiem tas patika, tirdzniecības rezultāti bija tikai par 3 % mazāki nekā gadu iepriekš.

Piedevām palīdzēja laime nelaimē. Runa ir par Lietuvas Centrālās bankas nodomu mainīt kreditēšanas politiku. Paziņojusi par vēlēšanos nepieļaut jauna cenu burbuļa veidošanos, Lietuvas galvenā finanšu iestāde paziņoja par vairākiem jaunievedumiem: pirmais — izsniedzot kredītus un aprēķinot kredītmaksājumu dzēšanas iespējas, tika piedāvāts orientēties nevis uz šodienas zemajām hipotēkas procentu likmēm, bet uz piecu procentu rādītāju (lai tad, kad procentu likmes palielināsies, kredīta maksājuma apmērs vienalga nepārsniegtu 40 % no kredītņēmēja mēneša ienākumiem); otra iniciatīva — hipotēka nedrīkst pārsniegt ģimenes sešu gadu ienākumu līmeni, un trešā – kredīta termiņš nedrīkst pārsniegt 25 gadus. Tika paziņots, ka jaunā kārtība stājas spēkā no 2015.gada 1.jūlija. Tad arī sākās: tie Lietuvas iedzīvotāji, kuri reāli apsvēra jauna mājokļa iegādi, nolēma to neatlikt un ķērās pie aizņēmumu noformēšanas. Tā gaidāmie ierobežojumi stimulēja tirdzniecību. Tie, starp citu, pagaidām tā arī vēl nav stājušies spēkā. Pašlaik to spēkā stāšanās jaunais datums ir 1.novembris, bet augstais jauno mājokļu tirdzniecības līmenis saglabājas. 2015. gada pirmajā pusē tika pārdots vairāk nekā 1 800 dzīvokļu. Pie tam, ja gada sākumā brīvajā piedāvājumā bija pieejami 4 380 dzīvokļu, tad gada vidū jau 4 570. To bija pacentušies izdarīt Lietuvas nekustamo īpašumu projektu attīstītāji steidzoties papildināt tirgū esošā piedāvājuma apjomu. 

Tieši būvnieku aktivitāte un viņu savstarpējā lielā konkurence pozitīvi ietekmē ekonomklases mājokļu cenu līmeni (tas ir, jaunās būvniecības masveidīgā produkta cenu līmeni). Tas ir stabils. Gada cenu kāpums nepārsniedz 2–3 %. Ekonomklases dzīvokli (bez apdares) Viļņas mikrorajonos var iegādāties par 1100–1300 eiro/m². Šī atšķirība no Latvijas ir īpaši uzsverama: Lietuvā dominē darījumi ar jaunajiem dzīvokļiem bez apdares. Tam ir savs skaidrojums — tie cilvēkiem ir izdevīgāki. Lieta tā, ka mūsu kaimiņzemē dzīvokļu remontu atļauts veikt uz patenta pamata – to var darīt individuāli. Šādā gadījumā, ekonomējot uz nodokļu rēķina, apdare izmaksā aptuveni par 50 eiro/m² lētāk nekā tad, ja ar remontu nodarbotos apbūvētājs. 

Tad nu ir tā, kā ir: pēdējos gadus Viļņas dzīvokļu tirgū jaunajos projektos veikti aptuveni 25–30 % no tirdzniecības apjoma. Rīgā šis rādītājs ir par 10 % zemāks. Lietuvā strādājošās bankas jauna mājokļa iegādi kreditē līdz 85 % apmērā no pirkuma cenas, bet standarta likmes ir 1,6–2 % robežās + Euribor. 

Viļņas tipveida dzīvojamais fonds. Savukārt padomju perioda dzīvojamais fonds Viļņā ir dārgāks nekā Latvijas galvaspilsētā. Ja runājam par mikrorajoniem, tad dzīvokļi tipālos projektos Lietuvas galvaspilsētā maksā 750–900 eiro/m² (tas ir, divistabu dzīvoklis maksā 45 000—50 000 eiro). Tuvāk centram padomju būvniecības nozares mantojuma cenas var sasniegt 1000–1100 eiro/m². Skaidrs, ka, līdzīgi kā pie mums, tipveida mājokļu tirdzniecības sektorā notiek visvairāk darījumu: gan pirkuma kopējā summa nav liela, gan arī bankas šādas summas aizdod labprātāk. 

Atļaušos izklāstīt kādu novērojumu: tieši salīdzinoši nelielā padomju perioda un jauno ekonomklases dzīvokļu kvadrātmetra cenu starpība (30–40 %) var kalpot kā stimuls jauna mājokļa iegādei tikko uzbūvētā daudzstāvu dzīvojamajā mājā. Rīgā, pārdodot veco dzīvokli un pērkot jaunu, vajag likt klāt vai aizņemties krietni lielākas summas. Tas ir kavējošs faktors. Pēc manu sarunas biedru domām, 85 % Viļņas dzīvokļu pircēju tos pērk, lai tajos dzīvotu paši, bet 15 % — turpmākai izīrēšanai. 

Starp citu, Viļņa pašlaik ir vienīgā pilsēta Lietuvā, kurā fiksēts neliels iedzīvotāju skaita pieaugums — 3000–4000 cilvēku gadā. Un tas vienmēr ir pozitīvs faktors, kas liecina par veselīgu tirgu.

Redakcija pateicas par palīdzību materiāla sagatavošanā kompānijas Ober-Haus Real Estate Advisors Vērtēšanas un analīzes nodaļas vadītājam Sauļum Vagonim un valdes loceklim Vitam Zibulim un kompānijas Inreal Investīciju un analīzes nodaļas vadītājam Arnoldam Antonāvičam.

Interesanti fakti

Ārzemnieki Lietuvā priekšroku dod kūrorta nekustamiem īpašumiem Palangā, Druskininkos, Neringā un Nidā. Tiesa, arī šeit viņu īpatsvars kopējā darījumu apjomā nepārsniedz 20 %. Visaugstākās elites klases dzīvokļu cenas Palangā ir aptuveni 4000 eiro/m². Reālie darījumi notiek par cenām līdz 3000 eiro/m².

Dzīvokļi bez apdares ekonomklases jaunceltnēs Kauņā var nopirkt 900 – 1 000 eiro/m² robežās. Klaipēdā — mazliet dārgāk. Šajās pilsētās dzīvojamo nekustamo īpašumu cenas ir palikušas praktiski tādā pašā līmenī kā krīzes gados.

Privāto māju celtniecības segmentā Viļņas apkārtnē pēdējos divos gados aizvien populārāka kļūst platības minimizācijas tendence. Cilvēki izvēlas tādus projektus, lai to īstenošanas izdevumi būtu salīdzināmi ar jauna trīsistabu dzīvokļa iegādi galvaspilsētā (80 000 — 100 000 eiro). Tādēļ jauno vienas ģimenes privātmāju vidējā platība ir 90–110 kvadrātmetri.

Privātās apbūves gruntsgabali Viļņas apkārtnē visbiežāk tiek pirkti, ja to cena ir 15 000 līdz 30 0000 eiro. Jo augstāka cena, jo labāka infrastruktūra ir vietā, kur atrodas gruntsgabals.

Ja 2010. gadā hektārs lauksaimniecībā izmantojamās zemes maksāja aptuveni 1500 eiro/ha, tad 2015. gadā — 2500 eiro/ha. Visauglīgākā zeme tiek tirgota par 4000–4500 eiro/ha.

Ekspertu bažas

Nekustamā īpašuma tirgus eksperti ir nobažījušies, ka Viļņas jauno dzīvokļu tirgus, kurā ik gadu tiek ievadīts 4000–4500 jaunu dzīvokļu, varētu būt pārsātināts.

Sagaidāms, ka 2016-2017. gados Viļņā ekspluatācijā tiks nodoti līdz 180 000 kvadrātmetru jaunu biroju telpu (kopā 14 projekti). Šobrīd, saskaņā ar vairāku kompāniju aplēsēm, šis rādītājs ir vai nu nedaudz mazāks vai nedaudz lielāks par 500 000 m2. Un tas nozīmē, ka iespējamais pieaugums var sasniegt 2- līdz 30%. Jautājums ir — vai visas šīs platības būs pieprasītas?

Nekustamo īpašumu tirgus ir pilns optimisma: daudz tiek būvēts, daudz tiek pirkts. Tāda pat līksma aina bija vērojama arī pirmskrīzes gados. Kaut nu pašreizējais optimisms nebūtu īss. Mākleriem un klientiem objekti ir jānovērtē kritiskāk, necerot, ka ideālā situācija būs ilgstoša.

varianti.lv