Dažādos galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgus segmentos ir periodi, kad darījumi norit intensīvāk. Mājokļu īres tirgū šāds periods ir vasaras beigas un rudens sākums. Tieši augustā un septembrī daudziem kardināli svarīga ir problēma „kur atrast jumtu virs galvas”, savukārt speciālistiem tas ļauj labāk sajust tirgus pulsu.

Iemesli īres mājokļu meklēšanas uzplūdiem ir vairāki. Pirmais — lielais ārzemju studentu pieprasījums. Tas tradicionāli ir saistīts ar jaunā mācību gada sākumu. Otrs — vietējie iedzīvotāji, kam vajadzīgi mājokļi (labāki par vidējo klasi), vasaru velta atpūtai, bet sev svarīgā jautājuma kārtošanai ķeras klāt, atskārstot rudens tuvumu. Tieši šīs īrnieku grupas rada nelielu papildu ažiotāžu dabīgajā un kopumā visu gadu nemainīgajā galvaspilsētas īres dzīvokļu pieprasījumā. 

   
Ne jau visi priecājas par studentiem

Pieprasījumu pēc īres dzīvokļiem Rīgas centrā, līdzīgi kā iepriekš, veido diplomātiskā korpusa un Latvijā pārstāvēto starptautisko organizāciju darbinieki, starptautisku uzņēmumu labi apmaksāti darbinieki un arī ārzemju studenti. Šogad uzņēmēju un diplomātu pieprasījumā pēc īres mājokļiem īpašu izmaiņu nav. Runājot par ārzemju studentu pieprasījumu, rodas noturīgs iespaids, ka to skaits ar katru gadu kļūst aizvien lielāks. Mājokļu tirgus var pateikt lielu paldies ne tikai tādām Latvijas augstskolām kā Rīgas Stradiņa Universitāte un Stokholmas Ekonomikas augstskola (jeb Rīgas Ekonomikas augstskola), bet daļēji arī Latvijas Universitātei, kurai ir liela darba pieredze ar ārzemju studentiem, un citām Latvijas augstskolām, kas tikai sāk apgūt Latvijas augstākās izglītības eksporta nišu. Spānija, Francija, Vācija, Dānija, Zviedrija, Somija, Slovēnija, Pakistāna, Indija, Ķīna, Uzbekistāna un Kazahstāna — lūk, tikai dažas no valstīm, kuru abiturientiem aizvadītajos divos trijos mēnešos mājokli ir meklējušas vairākas nekustamo īpašumu kompānijas. Šī materiāla sagatavošanas gaitā žurnāls „Kvadrātmetrs” un portāls varianti.lv tikās ar to pārstāvjiem 

Ārzemju jauniešu pieprasījumam ir stingri noteikumi: nesaņemot vietu kopmītnē, mājoklis tiek meklēts vai nu izglītības iestādes tuvumā, vai Rīgas centrā. Studenti dod priekšroku apvienoties trim četriem un īrēt, mūsu izpratnē, visai solīdus dzīvokļus par 750–1000 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem). Tas ir, tādus dzīvokļus, kur katram studentam ir atsevišķa istaba. „Rīgas centrā ārzemju studenti cenšas apmesties Vecrīgā, tuvajā centrā, dažreiz Ķīpsalā,” situāciju, pamatojoties uz savu praksi, raksturo uzņēmuma Kivi Real Estate speciāliste Inga Miglāne–Ābele. „Ir visai daudz īpašumu, kas ir domāti speciāli šādu klientu uzņemšanu. Zinu centrā četristabu dzīvokli, kurā pat nav viesistabas kā tādas — tā ir pārveidota, lai ierīkotu vēl vienu guļamistabu.”

Tomēr ir jāsaprot, ka ne visi īrēšanas piedāvājumā esošie Rīgas centra dzīvokļi ir pieejami ārzemju studentiem. Liela daļa šādu dzīvokļu īpašnieku sarunās ar mākleriem uzreiz pasaka, ka nevēlas sadarboties ar studentiem, jo baidās, ka studenti varētu būt nevērīgi, lietojot viņu īpašumu. Privātās sarunās nekustamo īpašumu kompāniju darbinieki atzīst, ka nepatīkami incidenti tiešām mēdz gadīties. Visbiežāk nekustamo īpašumu sliktā tehniskā stāvoklī atstāj pēc to īrēšanas studenti no dažām Āzijas valstīm.

Pašlaik zināms īres dzīvokļu piedāvājuma (atbilstoša studentu apmierinošu budžetam) deficīts ir vērojams Stokholmas Ekonomikas augstskolas, Banku Augstskolas un Rīgas Stradiņa Universitātes tuvumā. Cenas šajās vietās neviens nemēģina mākslīgi paaugstināt — noteikumus te diktē klientu maksātspēja. Cenas aprēķināt ir viegli: 250–350 eiro reizina ar to studentu skaitu, kuri ir ar mieru dzīvot vienā dzīvoklī. Tas — ja dzīvoklis ir pilsētas centrā. Nedaudz mazāks budžets var būt, ja tas ir jaunais projekts mikrorajonos alma mater tuvumā. Bez mājvietas neviens ārzemju jaunietis, protams, nav palicis. Kaut kas viņiem tiks piemeklēts jebkurā gadījumā. Jo vairāk tāpēc, ka ārzemju studentu apvienotais budžets ir lielāks, nekā var piedāvāt vidusslāņa vietējie iedzīvotāji, − nemaz jau nerunājot par vietējiem studentiem. Tiek uzskatīts, ka Rīgā mūsu studenti par pajumti maksā 25–30 % mazāk nekā ārzemju studenti.

   
Augstākais segments

Ir jāatzīst, ka Rīgas centra īres mājokļu tirgū problēma ir tā izteiktā segmentācija: dažādu klientu grupu pieprasījumi reti krustojas vienos un tajos pašos īpašumos. Piemēram, dzīvokļi par vairāk nekā 1100 eiro mēnesī lielākoties ir diplomātu, augsti atalgotu darbinieku un uzņēmēju segments. Darījumos ar šādiem mājokļiem Rīgas centrā vietējie iedzīvotāji slēdz ne vairāk par 25 % īres līgumu. 

„Pēc vasaras darījumi ar dzīvokļiem jaunajos projektos un Rīgas centra rekonstruētajās mājās atkal norit raiti,” apgalvo uzņēmuma Baltdomus pārstāve Signija Drozdovska. „Ko vēlas saņemt par īres maksu vairāk nekā 1000 eiro mēnesī? Labu dzīvokli ar vismaz trim guļamistabām — ģimenei ar diviem bērniem. Jāsaka, jo vairāk guļamistabu, jo labāk. Vēlams, lai būtu arī darba kabinets. Šajā „augstākajā segmentā” visbiežāk pieprasījumi tiek saņemti budžetam līdz 2000 eiro mēnesī.

Mēs, Baltdomus, tirgus noskaņojumu vislabāk sajūtam, strādājot ar kompleksa Kuģu ielā 26 (Klīversala) īres dzīvokļu portfeli. Dzīvoklis apmēram 100 m² platībā, pasen veikts remonts, standarta vannasistabas iekārtojums, īres cena 1000 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem) ir pieprasīts objekts. Ja mājokļa platība ir apmēram 110 m² liela un ja no viesistabas logiem paveras skats uz Vecrīgu, — tā cena jau ir 1300 eiro mēnesī. Savukārt dzīvokļi ar līdzīgu platību un dizainera izstrādātu remontu tiek piedāvāti par 1500 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem). Kuģu ielas 26.nama unikālās vietās dēļ (skatu uz Daugavu un Vecrīgu) tiklīdz tajā atbrīvojas kāds dzīvoklis, jauns īrnieks uzrodas jau pāris nedēļu laikā.” 
Signija Drozdovska apgalvo, ka, ja salīdzina uzņēmēju (ar ģimenēm) pieprasījumus pēc Klusā centra un Vecrīgas īres mājokļiem, pieprasījums pēc Klusā centra dzīvokļiem ir lielāks. Vecrīgā ir pārāk mazs piedāvājums, izņemot kompleksu Kungu ielā 25, kur var viegli atrisināt automobiļu novietošanas problēmu. Turklāt ar katru gadu Vecrīga kļūst aizvien, ja tā var teikt, tūristiskāka un, tātad, aizvien trokšņaināka. No pastāvīgas dzīvošanas viedokļa tas nav komfortabli. 

„Vietējais pieprasījums pēc dzīvokļiem, kuru cenas ir augstākas par vidējo līmeni, un pieprasījums, ko veido ārzemnieki, ir nedaudz atšķirīgās dimensijās. Budžeti ir nedaudz atšķirīgi, taču pats tirgus ir stabils. Pirkumi pilsētas centrā pēdējā gada laikā ir retums, mājokļu īre ārzemniekiem, tostarp arī no NVS valstīm, sokas labi. Viņi īrē dzīvokļus, lai padzīvotu, pavērotu un pieņemtu lēmumu, un neizslēdz iespēju, ka pēc gada vai diviem varētu apsvērt arī pirkumu,” stāsta uzņēmuma Ober-Haus Centra biroja Vecrīgā vadītājs Andis Bīriņš. „Ir skaidrs, ka dzīvokļi Latvijas galvaspilsētas centrā ir dažādi, tomēr kopējā aina ir aptuveni šāda: ja māja Rīgas centrā un Vecrīgā pieder pie ekskluzīvo objektu kategorijas, tad saskaņā ar Ober-Haus rīcībā esošajām ziņām vienistabas dzīvokļi tiek izīrēti par 600–800 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem), divistabu dzīvokļi — 700–1500 eiro mēnesī, trīsistabu — 800–2000 eiro mēnesī. Dzīvokļi tajos pašos rajonos, bet ne tik šikās (parasti daļēji rekonstruētās) mājās: vienistabas dzīvokļi tiek izīrēti par 350–600 eiro mēnesī, divistabu dzīvokļi — 450–700 eiro mēnesī, trīsistabu — 600–1000 eiro mēnesī. Šādu dzīvokļu īrētāju vidū aizvien vairāk ir vietējo.”
Cita starpā, var minēt tādus lietišķā un Tuvā centra daudzdzīvokļu jaunos projektus kā, piemēram, Skanstes Virsotnes, Skanstes Mājas, Tomsona terases un Nītaures ielas jaunos projektus. Šeit ir salīdzinoši plašs īres mājokļu piedāvājums, par trīsistabu dzīvokļiem tiek prasīti 700–2000 eiro mēnesī (2000 — ja runa ir par plašiem penthausiem (jeb īpaši izbūvētu augšējo stāvu) ar panorāmas skatu), par divistabu dzīvokļiem — 550–800 eiro mēnesī, par vienistabas dzīvokļiem — 400–700 eiro mēnesī.

Asa konkurence

Sarunā ar ekspertiem žurnāls „Kvadrātmetrs” un portāls varianti atgādināja, ka jau pirms gada bija vērojama divistabu dzīvokļu īres cenu pazemināšanas tendence Rīgas tuvajā un tālajā centrā. Runa ir par tiem dzīvokļiem, kam 2013.gadā vēl izdevās sadabūt iemītniekus par 600–650 eiro mēnesī. Noskaidrojās, ka minētā tendence ir noturīga. Tagad šādu dzīvokļu piedāvājuma cenu ir 500–550 eiro mēnesī. Savu klientu tie var gaidīt mēnešiem ilgi. Noplakušās pozitīvās ažiotāžas dēļ šis segments tagad konkurē ar mikrorajonu jaunajiem projektiem par vietējiem patērētājiem. Jaunajos projektos pēdējā gada laikā cenas nav cēlušās. Ja vien ir iespēja par analogu budžetu izīrēt mikrorajonā trīsistabu dzīvokli, − vietējie īrnieki biežāk izvēlas mikrorajonu, nevis centru. 

Jauni divistabu dzīvokļi Rīgas guļamrajonos šā gada rudens sākumā tiek piedāvāti, sākot no 350 eiro mēnesī. Trīsistabu — vidēji par 450–550 eiro mēnesī, četristabu — aptuveni par 600 eiro mēnesī vai nedaudz dārgāk. Kā apgalvo cilvēki, kam mikrorajonos pieder privātās jaunceltnes (neņemot vērā klasi augstākus projektus: Panorama Plaza, Solaris), mūsu vidusslānis reti ir gatavs tērēt dzīvokļu īrēšanai mikrorajonos vairāk par 650 eiro mēnesī, pat ja dzīvokļa platība ir lielāka par 100 kvadrātmetriem. Šādā gadījumā saprātīgāk ir apsvērt dzīvokļa pirkšanu.

„Cik elastīgi sarunās mēdz būt īres dzīvokļu īpašnieki?” vaicājām Andim Bīriņam. „Daudz kas ir atkarīgs no pieprasījuma un klienta. Visiem gribas iegūt īrnieku, ar kuru nebūs problēmu. Ja īpašniekam cilvēks ir iepaticies, viņš piekritīs arī kompromisam cenas jautājumā. Ja sarunu objekts ir dzīvoklis centra jaunajā projektā vai lielāka budžeta segmentā, par cenu var diskutēt 50–100 eiro robežās. Ja potenciālais īrnieks nepatīk vai ja tiek izrādīta uzmācīgi liela interese par dzīvokli, īpašnieks var kļūt nepiekāpīgs: vai nu maksājiet, vai līguma nebūs,” uz jautājumu atbild Bīriņš. 

Atceroties darījumus, kas tika slēgti, viņai piedaloties, Inga Miglāne–Ābele saka, ka atlaides ir iespējamas. Pats spilgtākais piemērs: klients piedāvāja īpašniekam samaksāt īri gadu uz priekšu, un 500 eiro vietā īrniekam par nosacīto mēnesi vajadzēja maksāja 400. „Teikšu tā: vienoties var, un īpašumu, ko piedāvā izīrēt par 520–530 eiro mēnesī, var noīrēt par 500. Pieprasītā īres cena 380 bieži vien pārvēršas par 360. Tā ir, ka šajās cenu kategorijās puses var atrast kompromisu, un dzīvokļa īres cenas samazinājums var būt 20–30 eiro mēnesī,” rezumē Inga Miglāne–Ābele.

   
Iespējamās izaugsmes zona

Tomēr vismasveidīgākais īres tirgus produkts joprojām ir tipveida mājokļi mikrorajonos. Tieši tam ir iespējama vislielākā varbūtība, ka notiks pakāpenisks likmes kāpums 3–6 % apmērā gadā. To varētu nodrošināt salīdzinoši augstais pieprasījums un cenas, kas šajā segmentā ir zemākas nekā citos segmentos. Nevienam nav noslēpums, ka daudzos Latvijas reģionos dzīve joprojām ir grūta, un iespējas atrast darbu ir daudz mazākas nekā galvaspilsētā. Tie mūsu valsts iedzīvotāji, kas neriskē doties uz ārzemēm labākas dzīves meklējumos, vispirms mēģina iekārtoties Rīgā. Cilvēki parasti atbrauc no reģioniem bez īpašas kredītvēstures, tas neļauj viņiem pretendēt uz hipotekārā kredīta piešķiršanu un līdz ar to veidot naudas uzkrājumus mājokļa iegādei galvaspilsētā. Viņu prasības ir pieticīgas, un pieņemamākais „jumta virs galvas” variants, lai „aizķertos” galvaspilsētā, ir dzīvokļa īrēšana padomju laiku mājā. Tirgus šodien ir tāds, ka normāli vienistabas dzīvokļi Rīgas labākajos mikrorajonos tiek izīrēti divu triju dienu laikā par 180 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem). Šo apstākli ir ņēmuši vērā investori, kam ir brīvi līdzekļi. Ņemot vērā, ka vienistabas dzīvokļa iegāde izmaksā 20–25 tūkstošus eiro, šāda īpašuma izīrēšana nodrošina atdevi, kas pārsniedz 7 %. Pašlaik tas ir viens no visaugstākajiem Latvijas nekustamo īpašumu tirgus rentabilitātes rādītājiem.

Analizējot tipveida divistabu dzīvokļu īres cenas Purvciema, Pļavnieku, Ziepniekkalna, Zolitūdes vai Imantas mikrorajonā, var teikt, ka šodienas standarta likmes līmenis ir 240–350 eiro mēnesī − atkarībā no remonta kvalitātes un mājas vietas. Trīsistabu dzīvokļiem šis rādītājs ir 270–400 eiro mēnesī. Mēbelējums paaugstina īres cenu vidēji par 40–50 eiro.

varianti.lv