Genādijs Sterņiks ir autoritāte Krievijas nekustamo īpašumu tirgus analītiķu vidū. Viņš pats dažreiz mēdz jokot: labam analītiķim ir jāprot sniegt visprecīzāko prognozi, bet, ja tā tomēr nepiepildās, jāprot argumentēti pamatot, kāpēc tas notika tieši tā. Vēl tikai pirms gada profesors šokēja Krievijas nekustamo īpašumu māklerus ar negatīvu ilgtermiņa scenāriju Maskavas nekustamo īpašumu tirgum. Prognoze bija nepārprotama: cenas gan ASV dolāru, gan Krievijas rubļu izteiksmē stipri kritīsies. Paziņojums toreiz radīja lielu satraukumu, un sākumā lielākā daļa bija neizpratnē. Tomēr tam sekojošā rubļa lejupslīde un gan cenu, gan arī pircēju aktivitātes krišanās apstiprināja profesora norādītā vektora pareizumu. „Nekādu patīkamu un pozitīvu prognozi saistībā ar Maskavas nekustamo īpašumu tirgu nevaru sniegt arī tagad. Tas ir neatkarīgi no manis, prognozi ietekmē ekonomikas un daudzi citi ārēji faktori un mainīgie rādītāji, kurus ņemu vērā, izstrādājot savu prognozi,” skumji un vienlaikus nedaudz smaidot nosaka godātais eksperts, kad oktobrī tikāmies Sanktpēterburgā Viskrievijas mājokļu kongresā.

Maskavas nekustamo īpašumu tirgus situācija ir aktuāla Rīgas centra un Jūrmalas apbūvētājiem un mājokļu pārdevējiem tādēļ, ka tieši maskavieši ir veikuši vairāk nekā pusi no darījumiem, kurus Rīgas centrā un Jūrmalā kārtoja ārzemnieki. Iepriekšējos gados nereti gadījās dzirdēt stāstus, ka ārzemnieks, pārdevis Maskavā kādu no saviem aktīviem, par iegūtajiem līdzekļiem ir iegādājies Latvijā mājiņu vai dzīvokli. Tagad šāda shēma praktiski netiek izmantota.

– Pirms gada jūs prognozējāt, ka Maskavas nekustamo īpašumu tirgus vārguļos un cietīs līdz 2018.gadam, – ievirzījām Genādija Sterņika ekspresinterviju žurnālam m2 un portālam varianti.lv.

– Pat ne līdz 2018., bet līdz 2019. gadam. Nedroša atgūšanās varētu sākties 2020.gadā.

– Tas ir ilgi. Vai var izdarīt loģisku pienēmumu, ka investīcijas ārzemju nekustamajos īpašumos maskaviešiem nebūs ne prātā?

– Domāju, ka var. Ja vien cilvēki nav nodomājuši pamest Krieviju un pārcelties uz pastāvīgu dzīvi ārzemēs. Taču vidusslānim, kas, cik noprotu, tā arī nav kļuvis par Latvijas nekustamo īpašumu plašu pircēju, pirkumi ārzemēs pavisam noteikti nav prātā. Tas ir jūtams, ir atslābusi interese pat par nedārgiem kūrortu nekustamajiem īpašumiem Bulgārijā, Grieķijā un Spānijā. Runājot par Latviju, nevajag aizmirst, ka Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas iegūšanai uz nekustamā īpašuma pamata īpašuma vērtības minimālais slieksnis ir pacelts līdz 250 000 eiro. Tas jau tā ir kļuvis divreiz dārgāks, bet, ja ņem vērā rubļa kursa krišanos attiecībā pret eiro, var teikt, ka pircējiem no Krievijas tas ir kļuvis gandrīz vai četras reizes dārgāks.

– Bet nauda joprojām taču aizplūst no Krievijas. Kāpēc daļa šīs kapitāla nevarētu ieplūst Latvijā?

– Bēg elite. Vidusslānis, atkārtoju vēlreiz, jau sen nekur nebēg. Tam nav šim nolūkam vajadzīgo resursu, nav materiālo līdzekļu. Vai bagātie izvēlēsies tieši Latviju? Nedaudzi, kurus kaut kas saista ar jūsu zemi, – varbūt. Tomēr lielu plūsmu es neprognozēju. Tie, kuri aizbrauc uz ārzemēm, drīzāk izvēlēsies valstis, kurās valda labklājība vai kur ir siltākas ziemas. Pircēji no Maskavas pavisam no jums nenovērsīsies, tikai, atkārtošos, tam nebūs masu raksturs.

– Ir dzirdēts arī šāds pamatojums, kāpēc samazinās ārzemju nekustamo īpašumu pircēju plūsma no Krievijas: pašlaik Maskavā un Pēterburgā ir izdevīgi ieguldīt finanses mājokļu iegādē, jo ir kritušās to cenas.

– Vēl nekas īpaši nav krities. Lejupslīde tikko ir sākusies. Tiesa, daži Maskavas un Pēterburgas apbūvētāji piedāvā atlaides līdz 20%. Tomēr cenu sabrukuma un krituma vēl nav. Saskaņā ar manām prognozēm daudz skumjāka aina rubļu cenu izteiksmē būs vērojama pēc gada vai diviem. Tādēļ pie mums zemākais punkts vēl ne tuvu nav sasniegts. Pirkt lejupslīdošā tirgū ir ekonomiski lietderīgi, tomēr investīciju uzplūdus notur iedzīvotāju ienākumu samazināšanās.

– Padalīšos vēl ar vienu novērojumu: pavasara beigās un vasarā pēc ziemas nedaudz pieauga Jūrmalas un Rīgas mājokļu demonstrāciju skaits potenciālajiem pircējiem no Krievijas. Mūsu mākleri saskārās ar to, ka daudzi jūsu tautieši sarunu sāk ar lūgumu nolaist cenu par 40–50%. Praktiski visi Jūrmalas apbūvētāji ne par ko nevēlas piekāpties, aprobežojoties ar nelielām atlaidēm, un lai arī darījumu skaits samazinās, turpina turēt cenas.

– Tātad apbūvētājiem ir laba finanšu situācija un nav iemesla piešķirt būtiskas atlaides. Latvijas 2007.–2009.gada nekustamo īpašumu krīze, cik atceros, bija saistīta ar apbūvētāju un pircēju ļoti augstām kredītsaistībām un lielu spekulatīvo darījumu apjomu.

– Tā tas ir. Pašlaik projekti Jūrmalā un Rīgas centrā lielāko tiesu tiek attīstīti, nepiesaistot Latvijas banku aizdevumus.

– Tas nozīmē, ka, ja uz viņiem netiks izdarīts spiediens, iespējams, divus trīs gadus viņi spēs noturēties. Un tomēr iztikt bez zināmas cenu korekcijas, nu nekādi neizdosies. Pašlaik nekustamo īpašumu tirgus – gan jūsu, gan mūsu – ir pircēju tirgus un nevis pārdevēju.

– Interesanti, ka, apskatot Rīgas un Jūrmalas elites klases un kvalitatīvākos projektus, maskavieši atzīst, ka savās mājās viņi būtu gatavi maksāt 10 000 un arī 15 000 eiro/m², bet pie mums uzskata par pārmērīgiem piedāvājumus par 5000–8000 eiro/m². Tiekoties ar maskaviešiem, es vienmēr interesējos, cik viņi būtu gatavi maksāt par piedāvājumu Jūrmalas piekrastes pirmajā līnijā. Un atbilde skan, ka darījumi labi noritētu pat pašlaik, esot 4000 eiro/m².

– Jā, ir tāds fakts. Tie, kuri tiecas pie jums, ir psiholoģiski noskaņoti, ka, salīdzinot ar Maskavu, pie jums piedāvājumiem jābūt būtiski lētākiem. Kad viņi redz, ka, lai arī objekts ir tiešām labs, tas viņiem tomēr ir otrais vai trešais mājoklis, viņi nav gatavi maksāt prasīto cenu. Viņi nesaskata motivāciju, kādēļ viņiem būtu Rīgā jāšķiras no tādas naudas. Tiesa, pret kūrortu nekustamiem īpašumiem attieksme ir nedaudz cita, un tur darījumi bieži vien notiek emocionālā līmenī. Tomēr naudu tagad skaita absolūti visi, un pircējus no Krievijas, kas svaidītos ar naudu un vienkārši uztvertu piedāvātās cenas, mēs tik drīz nesagaidīsim.