Likumprojekts: Jaunajam dzīvokļa īpašniekam būs jānorēķinās par iepriekšējiem parādiem

Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredzēts ieviest likumisku reālnastu jeb principu “parāds seko dzīvoklim”. Jaunais dzīvokļa īpašnieks atbildēs par reālnastas parādiem, kas radušies ne agrāk kā gadu pirms dzīvokļa iegādes. 

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā un grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā valdībā apstiprināti 29. oktobrī. Likumprojekti vēl jāskata trijos lasījumos Saeimā, kas 14. novembrī lems par to nodošanu darbam atbildīgajā komisijā. 

Ekonomikas ministrija likumprojekta anotācijā skaidro, ka grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā izstrādāti, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses un izvairītos no situācijām, kad dzīvokļu īpašnieki nesamaksā par saņemto pakalpojumu un nepiedalās dzīvojamās mājas uzkrājumu veidošanā.

Tāpat likumprojekts nosaka tiesību un pienākumu apjomu tām personām, kuras uzskatāmas par potenciālajiem dzīvokļa īpašuma ieguvējiem un uz kurām gulstas reālnasta pēc dzīvokļa īpašuma iegādes.

Paplašina reālnastas institūtu

Grozījumu mērķis ir paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā kā speciālajā regulējumā paredzot ieviest likumisku reālnastu, kas izpaustos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums segt izdevumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un komunālajiem pakalpojumiem, kā arī veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Civillikuma 1260. pants noteic, ka “reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās”.

Dzīvojamai mājai var tikt pārtraukta kāda pakalpojuma sniegšana

Normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu norēķināties par komunālajiem pakalpojumiem un segt pārvaldīšanas izdevumus. Katra dzīvokļa īpašuma īpašnieka pienākums ir arī veikt maksājumus dzīvojamās mājas uzkrājumu fondā.

Praksē veidojas situācijas, ka dzīvokļa pārdevējs nesedz parādsaistības, kuras ir izveidojis pirms īpašuma pārdošanas.

Šāda nenorēķināšanās par saņemtajiem pakalpojumiem palielina dzīvojamās mājas kopējo parādu par pakalpojumiem, radot risku, ka dzīvojamajai mājai var tikt pārtraukta kāda pakalpojuma sniegšana.

Piemēram, Ministru kabineta noteikumu Nr. 876 “Siltumenerģijas piegādes un lietošanas noteikumi” 26.¹ 2. apakšpunkts nosaka: ja parādi par siltumapgādes pakalpojumiem sasniedz 20% no dzīvojamās mājas kopējā 12 mēnešu perioda rēķina vai ja nav uzsākta parādu piedziņa, tad attiecīgais pakalpojums var tikt pārtraukts.

Lai gan Senāta Civillietu departamenta 2021. gada 22. aprīļa spriedums lietā Nr. C17153914, SKC-5/2021 noteic, ka kopībai no savas mantas nav jāsedz izdevumi par pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam, tomēr praksē joprojām parādu dzēšanai tiek izmantoti kopības uzkrājumi, norādīts anotācijā.

Tiesas ceļā bieži vien parādu nevar atgūt

Dzīvokļu īpašnieku kopības (pārvaldnieka) centieni panākt parādnieka saistību izpildi, tostarp tiesas ceļā, bieži vien nevainagojas panākumiem, jo parādniekam nav mantas, uz kuru vērst piedziņu, bet attiecīgais dzīvokļa īpašums primāri kalpo hipotekāro kreditoru prasījumu apmierināšanai.

Plašāk par tēmu >>

• Meklē risinājumu samilzušajiem apkures parādiem

Tiesa, Civilprocesa likuma grozījumi, kas stājas spēkā 2021. gada 1. martā, paredz: izsolē pārdotā nekustamā īpašuma parāds par mājas pārvaldīšanu tiek piedzīts pirms hipotekārā parāda piedziņas, jo tas ietekmē visus mājas iedzīvotājus, ne tikai konkrēto dzīvokļa īpašnieku.

Šie prasījumi sedzami apmērā, kas kopumā nepārsniedz 5% no naudas, kura saņemta par nekustamā īpašuma pārdošanu.

Tomēr Ekonomikas ministrija likumprojekta anotācijā norāda, ka praksē joprojām kreditoru prasījumi var tikt apmierināti tikai daļēji vai, ievērojot noteikto kreditoru prioritāro secību, netikt apmierināti nemaz.

Plašāk par tēmu >>

• Atvieglo mājas pārvaldīšanas parādu atgūšanu

Jaunajam īpašniekam būs jāsedz parādi, kas radušies gada laikā

Grozījumi paredz Dzīvokļa īpašuma likumu papildināt ar 13.¹ pantu “Uz dzīvokļa īpašumu gulošās reālnastas”. Likuma norma attieksies uz gadījumiem, kad labprātīgi tiks atsavināts ar parādiem apgrūtināts dzīvokļa īpašums.

Izmaiņas paredz, ka jaunais dzīvokļa īpašuma ieguvējs atbildēs par reālnastas parādiem, kas radušies ne agrāk kā gadu pirms dzīvokļa īpašuma iegūšanas. Reālnastas parādos ietilpst pārvaldīšanas izdevumi, maksājumi par komunālajiem pakalpojumiem un iemaksas uzkrājumu fondā.

Ekonomikas ministrijas Sabiedrisko attiecību nodaļas vadītāja Evita Urpena precizē, ka parādos, kurus jaunajam īpašniekam būs pienākums atmaksāt, tiks iekļautas arī izmaksas par ēkas atjaunošanu/kredīta segšanu.

Likumprojektā noteikts, ka puses pašas var brīvi vienoties par to, kurš samaksās parādus. Ja vienošanās nepastāv, tad parādi jāsedz jaunajam dzīvokļa īpašniekam.

Vienlaikus jaunais īpašuma ieguvējs saglabā tiesības iesniegt regresa prasību pret personu, kura pārdevusi dzīvokļa īpašumu.

Atbildot uz jautājumu, kāpēc likuma izmaiņas attieksies uz parādiem, kas radušies gada laikā pirms dzīvokļa atsavināšanas, ministrija atbild, ka šādi nolemts, ņemot vērā Finanšu nozares asociācijas (FNA) izteikto iebildumu par to, ka kredītdevēji var nepagūt noskaidrot visas aizņēmēja parādsaistības, kuras var ietekmēt spēju atmaksāt kredītu.

Gads ir pietiekams periods, lai pārvaldnieks vai pakalpojuma sniedzējs uzsāktu darbu ar parādnieku, tostarp celtu prasību tiesā, uzsver ministrija.

Tiesības prasīt izziņu

Lai ieviestu reālnastas institūtu jeb principu “parāds seko dzīvoklim”, papildus sagatavoti arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, paplašinot to personu loku, kuras ir tiesīgas prasīt izziņu par parāda apmēru, kas gulstas uz konkrēto dzīvokļa īpašumu, paredzot šādas tiesības arī potenciālajam dzīvokļa pircējam.

Vienlaikus papildinātas tiesību normas, kas nosaka, par kādiem maksājumiem persona ir tiesīga prasīt izziņu, iekļaujot tai skaitā dzīvokļa īpašnieku maksājumus uzkrājumu fondā. Tāpat skaidri definēti pārvaldīšanas izdevumi, uz kuriem attiecināma reālnasta.

Likumprojektā noteikts: ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, taču dzīvojamajā mājā tiek veikti tiešie maksājumi, tad pārvaldnieks izziņā papildus norāda informāciju par pakalpojuma sniedzējiem, kuri sniedz kādu no šajā likumā noteiktajiem dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem.

FNA savā atzinumā iebilst, ka nav saprotams, kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu informāciju par dzīvokļa īpašuma parādiem.

Proti, gadījumos, kad par dzīvokļa īpašumam nodrošinātajiem pakalpojumiem tiek veikti tiešie maksājumi, nepietiktu vien ar izziņu no dzīvojamās mājas pārvaldnieka.

Lai izvairītos no gadījumiem, kad potenciālajam dzīvokļa īpašniekam var tikt uzrādīta viltota izziņa par nomaksas stāvokli (īpaši gadījumos, kad šāda izziņa tiek sagatavota papīra veidā), FNA aicina paredzēt, ka attiecīgā izziņa jāsagatavo elektroniski un tai papildus kvalificētajam elektroniskajam parakstam jāpievieno arī izdevēja kvalificēts elektroniskais zīmogs.

Ekonomikas ministrija uzsver, ka likumprojekts tiek virzīts bez prasības izziņai pievienot izdevēja kvalificēto elektronisko zīmogu, jo šāds priekšlikums radītu nevajadzīgu birokrātisko slogu. Turklāt arī pašreizējais risinājums ļaujot iegūt informāciju par parādiem.

Situācija ar parādiem kļūst caurskatāmāka

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis norāda, ka daudzās valstīs tiek ievērots princips, ka parāds seko dzīvoklim kā īpašumam, nevis īpašniekam. Šāda kārtība jau sen esot ieviesta arī Igaunijā.

“Šie grozījumi izslēdz vecā īpašnieka mēģinājumus būt negodīgam pret jauno īpašnieku vai mājas kaimiņiem, respektīvi, nenomaksājot pēdējo rēķinu, nenododot ūdens skaitītāja rādījumus u. tml. Jaunais īpašnieks labāk varēs izvērtēt, ko viņš pērk,” uzsver Ģ. Beikmanis.

“Ja princips “parāds seko dzīvoklim” būtu ieviests agrāk, tad komunālo pakalpojumu sniedzējiem, piemēram, “Rīgas siltumam”, nebūtu problēmu ar siltumenerģijas pieslēgšanu daudzdzīvokļu namiem.

Ietu secen arī kaimiņu negatīvās emocijas par citu dzīvokļu īpašnieku lielajiem parādiem,” spriež asociācijas vadītājs. Ar likumu grozījumiem situācija tiek padarīta skaidrāka un kļūs vienkāršāk piedzīt parādus, uzsver Ģ. Beikmanis.

Būtiska ietekme uz darījumiem

Arī zvērināts advokāts Jēkabs Treijs atbalsta piedāvātās likumu izmaiņas, jo tās varētu uzlabot dzīvojamo māju pārvaldīšanas efektivitāti.

“Praksē šīs izmaiņas būtiskāko ietekmi atstās uz darījumiem ar dzīvokļu īpašumiem. Proti, dzīvokļa pircēja interesēs būs iegūt grozījumos minēto pārvaldnieka izziņu par parādu esamību, lai attiecīgi darījumā vienotos ar līdzšinējo īpašnieku par parāda segšanas kārtību,” saka J. Treijs.

Viņš līdz šim praksē novērojis, ka darījumos ar dzīvokļu īpašumiem līdzšinējie īpašnieki visbiežāk vienpusēji apliecina parādu neesamību, taču pēc darījuma jaunais īpašnieks mēdz saskarties ar apzinātu vai neapzinātu iepriekšējā īpašnieka negodprātību: atklājas parādi par īpašuma pārvaldīšanu. Savukārt šo parādu piedziņa nereti raisa strīdus. Proti, parādi par dzīvokļa pārvaldīšanu un saņemtajiem pakalpojumiem var būt piedzenami vai nu no iepriekšējā īpašnieka, vai arī no jaunā.

Ar grozījumiem tiek skaidri noteikts, ka par parādiem (kas radušies ne agrāk kā gadu pirms īpašumtiesību maiņas) atbild jaunais īpašnieks.

Tādējādi šie grozījumi novērsīs strīdus par parādu piedziņu dzīvokļu īpašnieku kopības un pakalpojumu sniedzēju labā, kā arī motivēs dzīvokļu pircējus iegūt precīzu informāciju par līdzšinējo saistību izpildi tieši no kreditoriem, uzsver J. Treijs.

Zvērināts advokāts likumdevējiem iesaka detalizētāk aprakstīt, kāda veida maksājumu saistības ietilpst reālnastas parādā: piemēram, izmaksas par uzsāktiem vai plānotiem remontdarbiem, kā arī aizdevumu atmaksas par veiktiem vai plānotiem remontdarbiem. “Šādi izdevumi varētu iekļauties grozījumu pozīcijā “iemaksas uzkrājumu fondā”, tomēr jāņem vērā, ka Dzīvokļa īpašuma likumu un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu ikdienā praksē izmanto ļoti daudz cilvēku bez juridiskām zināšanām. Tāpēc grozījumiem jābūt skaidriem, lai tie neradītu nevajadzīgus strīdus,” uzsver advokāts.