Energoklases starp valstīm pagaidām gan nav salīdzināmas, bet pārstrādātās direktīvas mērķis ir harmonizēt energoklasifikāciju visās valstīs, kas nozīmē, ka arī šajā jomā mūs sagaida pārmaiņas. Jebkurā gadījumā ēku energosertifikācijas nozīme nākotnē tikai pieaugs, it īpaši, ja tiks noteikti iznomāšanas vai pārdošanas ierobežojumi ēkām ar sliktāku energoefektivitāti.

Lai saprastu, kā izskatās portfelis un varētu izpildīt regulatora prasības, un nospraust sava kredītportfeļa energoefektivitātes mērķus, bankas jau šobrīd ir sākušas prasīt ēku energosertifikātus. Nebūs pārsteigums, ja drīz dzirdēsim, ka tiek atteikts finansējums īpašumiem, ja tie neatbilst konkrētiem energoefektivitātes kritērijiem, jo šo īpašumu vērtība nākotnē kritīsies un būtiski pieaugs pārfinansēšanās risks.

Noteikti visvairāk būtu jāsatraucas nedzīvojamo ēku īpašniekiem, kuru īpašumi ir ar sliktu energoefektivitāti. Tirgū interese par tiem noteikti mazināsies un pārdot tos varēs tikai tiem investoriem, kuriem ir pieejams kapitāls, lai veiktu pilnu renovāciju. Tā kā renovācija rada būtiskas izmaksas, bet nomas maksas tirgū pieaug lēni, tad šādus īpašumus varēs pārdot tikai par zemu cenu.

Kādas pārmaiņas direktīva varētu ieviest?

Viens no scenārijiem ir tāds, ka nemainīsies nekas – tomēr tas ir maz ticams. Kas attiecas uz dzīvojamā fonda renovāciju, tad pēc teorijas mājokļos ar vissliktāko energoefektivitātes līmeni dzīvo iedzīvotāji ar zemākiem ienākumiem, kas nozīmē, ka būs jādomā par dāsnākām atbalsta programmām. Daļa naudas nāks no Eiropas fondiem, bet noteikti ne visa, līdz ar to rodas jautājums – kā to visu finansēt? Daļu nofinansēs bankas, bet par finansējumu būs jādomā arī valsts un pašvaldību mērogā un to var izdarīt, papildus aizņemoties vai palielinot ienākumus (nodokļus).

Jau vairākus gadus tiek diskutēts par kadastrālajām vērtībām un NĪN likmēm, attiecīgi viena no iespējām būtu mainīt NĪ nodokļa likmes atbilstoši ēkas energoefektivitātei. Nodokļa likmes palielināšana privātpersonu mājokļiem nebūtu populārs lēmums, tāpēc kādam var rasties ideja to attiecināt uz nedzīvojamo ēku īpašniekiem. Jebkurā gadījumā nodokļu likmēm vai atlaidēm jābūt motivējošām, lai būvētu labākas ēkas un renovētu esošās.

Pārmaiņas varētu skart arī ēku apsaimniekotājus, kuriem būtu diezgan viegli uzlikt papildus pienākumus renovēt savā pārvaldībā esošās ēkas, nodrošinot direktīvā minēto vienas pieturas aģentūru (one-stop-shop) principu un nodrošinātu kvalitatīvu projektu vadību sākot no konsultācijām, beidzot ar finansējuma, kvalitatīvu arhitektu un būvnieku piesaisti.

Tāpat, ja līdz šim lēmumu par ēkas renovāciju pieņēma īpašnieku balsojumā, tad ēkās ar vissliktāko energoefektivitāti tam drīzāk būs jānotiek piespiedu kārtā, kas vēl vairāk palielina nepieciešamību pēc pārdomātiem finansiālā atbalsta mehānismiem.

Ja renovāciju kredītu atmaksa dzīvojamās ēkās nāk no pašiem dzīvokļu īpašniekiem un risks ir salīdzinoši zems, tad nedzīvojamo ēku segmentā varētu būt lielākas problēmas. Lai vecās ēkās veiktu dziļo renovāciju, tām daļā gadījumu ir jābūt tukšām, kas nozīmē, ka nav nomas ieņēmumu, lai atmaksātu aizdevumu – ir tikai cerība, ka pēc renovācijas ēkas tiks iznomātas. No finansētāju perspektīvas, šo var uzskatīt par augsta riska spekulatīvu finansēšanu, līdz ar to jau laicīgi jādomā par pārdomātām atbalsta iespējām aizdevumu vai garantiju veidā, jo ēku īpašnieki to nespēs veikt par saviem līdzekļiem.

Vēl dramatiskāka situācija var izvērsties, ja tiek pieņemts aizliegums iznomāt vai pārdot īpašumus ēkām ar sliktu energoefektivitāti. Tas nozīmē, ka tās neviens nevēlēsies finansēt un neviens tās nevēlēsies iegādāties. Rezultātā patiešām varam nonākt līdz Pompeju pilsētas variantam – ja nekas netiks darīts, redzēsim arvien vairāk tukšu graustu vai ēkas vienkārši būs jānojauc.

Laika nav daudz

Latvijai ir 2 gadi, lai nonāktu pie plāna kā direktīvu ieviest vietējā līmenī. To nevar novērtēt par zemu, jo direktīva ir viena no spēcīgākajiem juridiskajiem virzītājspēkiem nekustamā īpašuma nozarē. Ir jādomā vairāki soļi uz priekšu, jo, veicot renovāciju, nevajadzētu fokusēties tikai uz minimālo nepieciešamo energoefektivitātes kritēriju izpildīšanu, bet gan ēkas padarīt jau par vairākām energoefektivitātes klasēm labākas. Tādējādi nākamā renovācija nebūtu jāveic jau pēc 10 gadiem.

Jāpatur prātā, ka Latvijā eksperti, kuri spētu veikt energosertifikāciju ēkām, kurām pašlaik nav spēkā esoša sertifikāta, jau tā ir pārslogoti. Pie esošajām energosertifikācijas cenām, izveidot un uzturēt funkcionējošu biroju, kas nodarbotos tikai ar energosertifikāciju nav iespējams, līdz ar to eksperti fokusējas uz citu pakalpojumu sniegšanu un energosertifikācija paliek kaut kur fonā. Pieaugot energosertifikācijas nozīmei, noteikti jāpievērš pastiprināta uzmanība tās kvalitātei un aprēķinu caurspīdīgumam, tāpēc jaunajam regulējumam būtu jābūt ne tikai pēc formas juridiski pareizi noformulētam, bet arī pareizam un viegli saprotamam pēc būtības.

Pārstrādātā direktīva ne tikai nosaka prasības ēku renovācijai, bet arī uzliek pienākumu dalībvalstīm nodrošināt finansiālo un konsultatīvo atbalstu, lai šos plānus varētu īstenot. Līdz ar to informācijai par iespējamajiem atbalsta mehānismiem ir jābūt viegli pieejamai un saprotamai, tāpat jāizveido finansiālā atbalsta instrumenti, lai mazinātu tirgus nepilnības. Noteikti var padomāt arī par NĪN likmēm vai samazinātu PVN likmi renovācijas darbiem, šādi rodot līdzsvaru starp pātagu un burkānu. Ir ļoti svarīgi rīkoties savlaicīgi un radīt skaidrību par to, kas sagaida ēku īpašniekus. Pretējā gadījumā kāds cerībā uz labākiem atbalsta nosacījumiem pašlaik izvēlēsies nogaidīt un nedarīt neko. Bet varbūt nemaz nav ko gaidīt?

Strādājot pie jaunā regulējuma, svarīgi paturēt prātā, ka Latvija konkurē ar Lietuvu un Igauniju. Ja vēlamies piesaistīt jaunas investīcijas un padarīt Latvijas pilsētas modernākas, regulējumam jābūt vismaz tādam pašam kā kaimiņvalstīs, ideālā variantā – pat labākam. Investori uz Baltiju skatās kā uz vienu reģionu un viņiem nav patriotiskas jūtas pret vienu vai otru valsti, tāpēc investīcijas veiks tajā valstī, kur būs visskaidrākie spēles noteikumi un kur bizness spēs ģenerēt vislielāko atdevi.

Laika nav palicis daudz, tāpēc ir jārīkojas ātri un atbildīgi, nevis tikai formāli jāizpilda prasības pašā pēdējā brīdī. Arī šeit var attiecināt paradoksu biznesā, ka svarīgas ir 3 lietas – ātri, lēti, kvalitatīvi. Diemžēl vienlaicīgi var eksistēt tikai 2 no 3 komponentēm – ja risinājums būs ātrs un lēts, tas nebūs kvalitatīvs, taču, ja gribam, lai risinājums ir ātrs un kvalitatīvs – tas noteikti nebūs lēts.

www.db.lv