Biežākās kļūdas darījumos ar nekustamiem īpašumiem

Viena no biežākajām kļūdām, ko cilvēki pieļauj, pērkot vai pārdodot īpašumu, ir mājasdarbu nepildīšana. Var būt noderīgi pirms jebkādu lēmumu pieņemšanas aprunāties ar nekustamā īpašuma aģentu un apskatīt pēc iespējas vairāk īpašumu, lai iegūtu priekšstatu par to, kas ir pieejams jūsu reģionā.

Pērkot vai pārdodot īpašumu, ir svarīgi pārbaudīt visu informāciju, pirms kaut ko parakstāt. Ir daudzas lietas, kas var noiet greizi, un, ja tā notiek, tas var radīt juridiskus strīdus un problēmas darījumā iesaistītajām personām. Viena izplatīta kļūda, noslēdzot nekustamā īpašuma pārdošanu, ir nepievērst uzmanību dažādiem darījumu veidiem. Ja jūs pērkat vai pārdodat īpašumu, pārliecinieties, ka zināt, kāda veida darījumu jūs veicat. Dažādiem darījumu veidiem ir dažādi noteikumi.

1. Nepietiekama juridisko aspektu izvērtēšana

   Pārdodot īpašumu, ir svarīgi pārbaudīt īpašuma tehnisko stāvokli un juridiskos aspektus, kas var ietekmēt pašu pārdošanu un jaunā īpašnieka tiesības. Viena no pirmajām lietām, kas jādara, pārdodot īpašumu, ir pārbaudīt zemesgrāmatas datus. Zemesgrāmatā var pārliecināties par pārdevēja īpašuma tiesībām, kā arī pārbaudīt jebkādus aizliegumus vai apgrūtinājumus, kas ir reģistrēti īpašumam (aizsargjoslas un aizliegumi, aizliegumi atsavināt īpašumu bez trešo personu, piemēram, hipotekāro kreditoru piekrišanas). vai īrniekiem utt.). Varat arī pārbaudīt zemesgrāmatā, vai īpašumā nav reģistrētas iekasēšanas vai prasījuma nodrošinājuma zīmes, kas varētu apgrūtināt pārdošanu. Visbeidzot, jāņem vērā arī tas, ka zemesgrāmatas dati ne vienmēr var sakrist ar kadastra informācijas sistēmā esošajiem datiem. Tātad pirms īpašuma iegādes būtu jāpārbauda arī Valsts zemes dienesta kadastra informācijas sistēmā pieejamie dati.

   Kopīpašums zemei un ēkai

   Iegādājoties dzīvokļa īpašumu, ir svarīgi pārbaudīt, vai nekustamajā īpašumā ietilpst zeme, uz kuras atrodas attiecīgā ēka. Tipiska situācija ir, ja daudzdzīvokļu māja atrodas uz citai personai piederošas zemes, kas netiek pirkta kopā ar ēku vai tās daļu. Visbiežāk zemes un ēkas dalītā īpašuma gadījumā starp zemes un ēkas īpašniekiem (arī dzīvokļu īpašniekiem) pastāv piespiedu nomas attiecības, ja dalītais īpašums izveidots privatizācijas procesa rezultātā vai citos gadījumos. izsmeļoši uzskaitīti likumā. Taču ir arī sarežģītāki gadījumi, kad ēka uz līguma pamata uzcelta uz svešas zemes. Šādos gadījumos būves kā atsevišķa īpašuma tiesību objekta statuss tiek izbeigts. Šobrīd apbūves tiesības regulē īpašs Civillikuma pants, kas stājās spēkā 2017. gadā, taču ir īpašumi, kuros uz citai personai piederošas zemes uzceltas ēkas, pamatojoties uz pirms apbūves regulējuma noslēgtu nomas līgumu. tiesības stājās spēkā. Šādas lietas šobrīd var būt juridiski nenoteiktas, un strīda gadījumā ēkas un zemes īpašnieku tiesvedība var beigties ar ēkas īpašnieka īpašuma tiesību zaudēšanu, konstatējot, ka ēka pieguļ zemei.

   Servitūti

   Servitūts ir ar likumu piešķirtas tiesības ļaut kādam citam piekļūt īpašumam. Tas var būt noderīgi cilvēkiem, kuri vēlas iegādāties īpašumu, jo tas var palīdzēt viņiem viegli piekļūt zemei. Dažkārt servitūts ir nepieciešams, lai piekļūtu īpašumam, piemēram, ja pircējs vēlas iegādāties apbūves gabalu. Turklāt, lai saņemtu būvatļauju, var būt nepieciešams servitūts. Ja servitūts nav ierakstīts zemesgrāmatā, pircējam, iespējams, būs jāveic kādas darbības, lai to reģistrētu. Visbeidzot, servitūts var būt arī tiesības, kas ļauj citām personām izmantot īpašumu, kas atrodas blakus īpašumam, kuru kāds pārdod. To var izdarīt, ierakstot servitūtu zemesgrāmatā. Tomēr tas ne vienmēr tā ir. Tāpēc ir svarīgi aplūkot attiecīgo īpašumu un pārbaudīt kadastra informācijas sistēmā pieejamos telpiskos datus.

   Juridiskais statuss

   Viena no pirmajām lietām, kas jāpārbauda pirms pirkuma darījuma noslēgšanas, ir īpašuma atļautā izmantošana, ko nosaka pašvaldības teritorijas plānojums, lokālplānojums un detālplānojums, ja tie ir izstrādāti. Nekustamā īpašuma atļautā izmantošana noteiks, kādiem mērķiem īpašumu varēs izmantot, piemēram, vai uz zemes gabala ir iespējams apbūvēt, vai telpas var izmantot dzīvošanai vai komercdarbībai. Tāpat ir svarīgi pārliecināties, ka teritorijas pie ūdenstilpnēm netiek uzskatītas par applūstošām teritorijām, kas būtiski ierobežotu vai liegtu to izmantošanu noteiktiem mērķiem. Var būt iespējams mainīt ēkas, telpu vai zemes lietošanas veidu, taču tas rada papildu izmaksas un administratīvo slogu īpašuma ieguvējam. Iegādājoties zemi apbūvei (vai jau apbūvētu zemi vai būves), jāpārliecinās, vai plānotās vai jau uzbūvētās būves atbilst pašvaldības teritorijas plānojumā noteiktajiem apbūves parametriem (platība, stāvu skaits u.c.). vai lokālais plāns. Pašvaldības teritorijas plānošanas dokumenti ir publiski pieejami un ar tiem var iepazīties katras pašvaldības mājaslapā. Konkrētā īpašuma lietošanas veidu iespējams noskaidrot, aplūkojot zemesgrāmatas un kadastra informācijas sistēmas datus, kā arī aktuālo īpašuma kadastrālās uzmērīšanas lietu vai inventarizācijas lietu.

   Ekspluotācija 

   Iegādājoties ēkas vai telpu grupas, ir svarīgi pārliecināties, vai īpašumā nav veikta nelikumīga būvniecība, pārbaudot zemesgrāmatas un kadastra informācijas sistēmas datus, kā arī jaunāko pieejamo kadastrālās uzmērīšanas lietu vai tehniskās inventarizācijas lietu. Nereti zemes īpašumos tiek uzceltas palīgtelpas (šķūnis, garāža, pirts u.c.), nesaņemot nepieciešamās atļaujas vai saskaņojumus. Var arī izrādīties, ka būvatļauja ir saņemta ēku būvniecībai, bet būvniecības process nav pabeigts, un ēkas nav nodotas ekspluatācijā. Lai gan, visticamāk, jaunais īpašnieks varēs pabeigt iesākto būvniecības procesu, nav izslēgts, ka īpašumā uzceltā ēka neatbilst izstrādātajai būvniecības dokumentācijai. Atsevišķos gadījumos nepieciešams arī saņemt būvvaldes saskaņojumu vai būvatļauju ēku vai telpu remontam.

2. Pirmpirkuma tiesības un laulāta piekrišana

   Slēdzot nekustamā īpašuma pirkuma darījumus, atsevišķos gadījumos ir nepieciešams informēt trešās personas, kurām var būt tiesības saistībā ar konkrēto nekustamo īpašumu, vai arī jāsaņem viņu piekrišana darījuma noslēgšanai.

   Laulātā tiesības

   Viss, ko laulības laikā laulātie iegūst kopīgi vai viens no viņiem, bet ar abu laulāto līdzekļiem vai ar otra laulātā darbības palīdzību, ir abu laulāto kopīga manta; šaubu gadījumā jāpieņem, ka šī manta pieder abiem līdzīgās daļās.

   Katra laulātā atsevišķa manta ir: manta, kas laulātajam piederējusi pirms laulības vai ko laulātie līgumā noteikuši par atsevišķu mantu; laulātā atsevišķās mantas ienākumi, kas nav nodoti ģimenes un kopīgās mājsaimniecības vajadzībām (atbilstoši Civillikuma 91. pantam).

   Tātad, ja zemesgrāmatā jūs esat vienīgais nekustamā īpašuma īpašnieks un ja īpašumus jums ir uzdāvināts, proti, to apliecina dāvinājuma līgums, tad tā ir jūsu atsevišķā manta. Tomēr, lai izslēgtu strīdus ar laulato, ir jāņem vērā arī to, kas maksāja par nekustamā īpašuma uzturēšanu, veica saimnieciskos darbus, remontu, labiekārtošanu. Minētos ieguldījumus (ja tādi bija) laulatais var prasīt jums atmaksāt, ja pārdosiet īpašumu. Citādi ar savu atsevišķo mantu katrs laulātais var rīkoties, kā vēlas.

   Pirmpirkuma tiesības

   Saskaņā ar Civillikuma noteikumiem pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības attiecībā uz nekustamā īpašuma pārdošanu. Saskaņā ar šiem noteikumiem nekustamā īpašuma pārdošanā iesaistītajām pusēm ir jāizsniedz parakstīts pirkuma līgums visiem īpašuma kopīpašniekiem. Kopīpašniekiem ir tiesības divu mēnešu laikā no pirkuma līguma saņemšanas dienas paziņot par savu pirmpirkuma tiesību izmantošanu. Jāuzsver, ka gadījumā, ja puses aizmirsīs paziņot kopīpašniekiem par iespēju izmantot savas pirmpirkuma tiesības, tās nevarēs to izdarīt apzināti vai kāda cita iemesla dēļ. Ja tas notiek, skartajiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības atgūt īpašumu no pircēja. Pirmpirkuma un izpirkuma tiesības var piederēt arī citām personām, un ne vienmēr zemesgrāmatā tiek ierakstīta vienošanās par pirmpirkuma un izpirkuma tiesībām. Ja šāds ieraksts būs izdarīts, tad persona, kurai par labu ir nodibināta pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, bet nav nodrošināta iespēja izmantot pirmpirkuma tiesības, varēs virzīt ieguvēju. izpirkuma tiesības. Savukārt, ja pirmpirkuma un izpirkuma tiesības nebūs ierakstītas zemesgrāmatā, cietusī persona ar zaudējumu atlīdzības prasību varēs vērsties tikai pret atsavinātāju.

3. Pirkuma līguma nepilnības

   Lai arī pušu vienošanās par būtiskām sastāvdaļām (pārdodamais objekts un darījuma cena) ir pietiekama, lai noslēgtu pirkuma līgumu, nav šaubu, ka katras puses interesēs ir iekļaut līgumā nosacījumus abu pušu tiesību izmantošani un aizsardzībai, kā arī iespējamie atbildības mehānismi. Tā kā viens no būtiskākajiem jautājumiem līgumā ir pirkuma maksas samaksas kārtība un termiņš, lai novērstu situāciju, ka pārdevējam nav īpašuma un viņš nav saņēmis pirkuma maksu un pircējs maksā pirkuma maksu, bet īpašumu neiegūst. Banku darījuma konti vai notāra nauda glabājuma konti mūsdienās bieži tiek izmantoti nekustamā īpašuma pārdošanā, lai aizsargātu visas puses. Lai gan par šiem maksāšanas veidiem ir jāmaksā papildu maksa, tie nodrošina aizsardzību abām pusēm darījuma izpildes laikā. 2019. gada 1. maijā spēkā esošais likums aizliedz veikt skaidras naudas maksājumus nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumos, kas ir vēl viens būtisks pirkumu apmaksas aspekts, ko viegli aizmirst vai neapzinās abas darījuma puses. Aizliegums attiecas uz fiziskām un juridiskām personām. Lai aizsargātu abu pušu tiesības, svarīgi līgumā iekļaut arī būtiskas pušu deklarācijas, kas novērš strīdus par īpašuma sastāvu, stāvokli, esošajiem vai vēlāk atklātajiem defektiem un vērtību. Juridiski precīzs pirkuma līguma nosacījumu formulējums var arī izvairīties no iespējamiem strīdiem. Nereti darījuma laikā abas puses ir vienojušās par noteiktiem līguma nosacījumiem, taču neskaidrā formulējuma dēļ turpmāk var rasties strīdi. Tāpēc pirkuma līguma sastādīšanu ieteicams uzticēt juristam.

Ir svarīgi apzīnāties sava īpašuma patieso vērtību un aktīvu drošību, kā arī izmantot pareizos resursus, lai pasargātu sevi no iespējamiem riskiem.
Mēs vienmēr iesakām atrast kompetentu nekustamo īpašumu aģentu / darījumu vadītāju, kas var palīdzēt izprast riskus un palīdzēt veikt atbilstošus pasākumus.

Ja jums ir radušies jautājumi, jautājiet –  realat.lv/lv/jautajumi-un-atbildes

Ja meklējat sev nekustamo īpašumu partneri –  realat.lv/lv/komanda