Saeimā ir iesniegts Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojekts un grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. 

Likumprojekts ir vērsts uz piespiedu dalīto īpašumu daudzdzīvokļu mājās. Dalītie īpašumi piespiedu kārtā izveidojās privatizācijas un zemes reformas procesos, kad īpašuma tiesības uz zemi atjaunoja bijušie īpašnieki un mantinieki, un vienlaikus mājokļu privatizācijā radās dzīvokļu īpašumi daudzdzīvokļu mājās, kas uz šādas zemes atradās. Šādi piespiedu dalītie īpašumi ir visā Latvijā, visvairāk Rīgā, kur 30% no daudzdzīvokļu mājām atrodas uz citai personai piederošas zemes. Tās ir divas trešdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem valstī.

Tieslietu ministrijas (TM) pārstāvji, informējot Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisiju par sagatavoto regulējumu, iepazīstināja arī ar tā saskaņošanas procesā izteiktajiem iebildumiem. 

Latvijā pavisam ir 285 849 ēkas, kas atrodas uz 94 254 citām personām piederošām zemēm. Zemei zem šīm mājām ir aprēķināta aptuvenā tirgus vērtība – no 173 miljoniem līdz 240 miljoniem eiro.

Piespiedu dalītā īpašuma attiecībās pašreiz ir iesaistītas 3677 daudzdzīvokļu mājas, tie ir 110 970 dzīvokļi. Šīs daudzdzīvokļu ēkas atrodas uz 7354 citām personām piederošām zemes vienībām. Pēc statistikas jau var spriest, ka viena ēka var atrasties ne tikai uz vienas, bet varbūt divām un pat trim zemes vienībām, uz situācijas sarežģītību norādīja TM Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska.  

Piespiedu dalītā īpašuma attiecībās problēmas abām pusēm

Piespiedu dalītā īpašuma problēmas izpaužas abu pušu neapmierinātībā. Pat ja līdzsvars iestājies pēc Satversmes tiesas lēmumiem, tas ir bijis uz neilgu laiku, kamēr situācija atkal samilst, atzīst D.Palčevska.

Dzīvokļu īpašniekus neapmierina pienākums maksāt piespiedu zemes nomu, savukārt daudzi zemes īpašnieki ir nemierā ar ienākumiem, ko viņi gūst no piespiedu nomas.

Otra lielākā problēma ir tā, ka dzīvojamās mājās dzīvokļu īpašniekiem ir ļoti grūti panākt vienošanos par iziešanu no dalītā īpašuma. Jo ir jāpieņem kopības lēmums un šī lēmuma pieņemšanā ir iesaistīti ļoti daudzi dzīvokļu īpašnieki. Ja māja atrodas uz vairāku īpašnieku zemēm, tad jārunā ar visiem zemes īpašniekiem. Ne vienmēr arī ir skaidrs, kādai vajadzētu būt izpērkamajai zemes platībai. Zemes īpašnieks varbūt vēlas to pēc iespējas lielāku, dzīvokļu īpašnieki – pēc iespējas mazāku. Panākt vienošanos ne vien par izpērkamās zemes platību, bet arī par zemes cenu daudzdzīvokļu mājās ir sarežģīti, un dzīvē tās tikpat kā nenotiek. Tādu pašu apsvērumu dēļ netiek izmantotas arī pirmpirkuma tiesības.

Kā spilgtu piemēru TM pārstāve min Kurzemes prospektu Rīgā, kur viena zemes vienība ir 26 hektāru platībā un dalītā īpašuma attiecībās ir desmitiem ēku – vairākas daudzdzīvokļu mājas, bērnudārzs, veikali, autoserviss, vēl citas ēkas. Ir skaidrs, ka visiem šajās attiecībās iesaistītajiem saviem spēkiem panākt risinājumu dalītā īpašuma izbeigšanai nebūs iespējams. Tāpēc svarīgi, ka valsts un pašvaldība nāk ar atbalstu, lai tas varētu notikt.

Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas principi

Likumā ir paredzēta iespēja daudzdzīvokļu ēku dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi, kas piesaistīta konkrētajai mājai. Tā ir vienpusēja tiesība, zemes īpašnieks pret to nav tiesīgs iebilst. Un līdz ar to tā ir privilēģija, kas tiek dota dzīvokļu īpašniekiem kā ēkas īpašniekiem.

Šo tiesību var neizmantot un saglabāt līdzšinējās attiecības. Tas ir viens no likumprojekta uzstādījumiem. Šī ir iespēja, nevis piespiedu risinājums visiem izbeigt dalītā īpašuma attiecības, uzsver D.Palčevska.

Dzīvokļu īpašnieki ir ne tikai sociāli jūtīga sabiedrības daļa, bet arī to pašorganizācija ir sarežģīta. Tāpēc izpirkuma mehānisms ir paredzēts maksimāli vienkāršs.

Dzīvokļu īpašniekiem būs jāizdara divas lietas:

1. Jāpieņem kopības pozitīvs lēmums ar 50% + 1 balss vairākumu, lai izmantotu izpirkuma tiesības. 
2. Noteiktā termiņā pa daļām jāsamaksā zemes izpirkuma maksa.

Viss pārējais šajā procesā tiek nodrošināts ar valsts un pašvaldību atbalstu. Gan precīza informācija par to, kas jāpērk, kādā veidā tiek noteikta izpērkamā zeme, gan zemes uzmērīšana, īpašumtiesību noteikšana. Valsts apmaksās Valsts zemes dienesta darbības izpērkamās zemes noteikšanai, dokumentu sagatavošanu, zemes kadastrālo uzmērīšanu, kā arī īpašumtiesību reģistrācijas valsts nodevas. Tiek lēsts, ka piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai no valsts budžeta periodā no 2020. līdz 2026.gadam būs nepieciešami 14 miljoni eiro (prognozējot, ka izbeigšana notiek 35% gadījumu).

Savukārt pašvaldības atbildībā būs funkcionālo zemju pārskatīšana un noteikšana. Piemēram, nereti sastopami tādi gadījumi, ka cilvēki nomā publisku ielu, kas ir piesaistīta kā nomājamais zemesgabals, vai publisku rotaļu laukumu, kuru izmanto viss kvartāls un vēl kaimiņu kvartāli. Tāpēc nav pieļaujams, ka izpirkšanai tiek pakļautas neadekvātas zemes. Dzīvokļu īpašniekiem jāsamaksā tikai par zemes izpirkšanu.

Cik tas maksās iedzīvotājiem?

Izpirkuma nauda jāsagādā pašiem dzīvokļu īpašniekiem, un tā tiek noteikta likumā, nevis uz individuālā vērtējuma pamata. Izpirkuma cena tiek veidota kā zemes kadastrālā vērtība, reizināta ar koeficientu 1,18, lai izpērkamās zemes vērtību pietuvinātu tirgus vērtībai, jo šai procesā ir pienākums no cilvēktiesību viedokļa nodrošināt zemes īpašniekam taisnīgu kompensāciju. Savukārt izpērkamās zemes cenas noteikšana administratīvā ceļā ar likumu ir paredzēta, lai par to sarežģītos gadījumos ar dažādiem zemes vērtējumiem un varbūt pat tiesas ceļā nenāktos nodarboties katram individuāli.

Likumprojekta izstrādātāji ir apzinājuši dažādas iespējamās situācijas, kāds varētu būt prognozējamais maksājums par vienam dzīvoklim izpērkamo zemi. Izpirkuma cenu ietekmēs vairāki parametri: zemes kadastrālā vērtība, izpērkamās zemes platība, dzīvojamās mājas lielums un konkrētā dzīvokļa platība. Jo vairāk dzīvokļu, jo iespējams, ka mazāks būs katra dzīvokļa maksājums.

Piemēram, mājā ir 45-90 dzīvokļi. Izpērkamās zemes platība ap 500 kv.m, izpirkuma cena vienam dzīvoklim vidēji varētu būt no 200 eiro līdz 800 eiro. Ja izpērkamās zemes platība ap 1000 kv.m, izpirkuma cena vienam dzīvoklim vidēji varētu būt no 400-1600 eiro.

Vērtētas ir arī zemes cenas reģionos un to iespējamās atšķirības. Piemēram, trīsistabu dzīvoklim (65 kv.m) Jelgavā par zemi vajadzētu samaksāt 396 eiro, Daugavpilī – 270 eiro, Liepājā – 820 eiro, Jūrmalā – 2574 eiro.

Vēl divi piemēri no Rīgas. 74 dzīvokļu ēka Imantā, funkcionāli nepieciešamais zemes gabals 627 kv.m, trīsistabu dzīvoklis (66 kv.m) – izpērkamā zemes cena 405,18 eiro.

40 dzīvokļu ēka Sarkandaugavā, izpērkamā zeme 2091 kv.m, trīsistabu dzīvoklis (66 kv.m) – izpērkamās zemes cena 2969,5 eiro. 

Atšķirību summās veido gan izpērkamās zemes lielums, gan tas, cik stāvu ir mājai – jo ēka ir augstāka, jo mazāk kvadrātmetru zemes vienam dzīvoklim ir jāizpērk.

Procesa norise

Pašvaldībām trīs gadu laikā jāsagatavo informācija par izpērkamajām zemēm. Tas ir, pēc dzīvokļu īpašnieku kopības/zemes īpašnieku lūguma pašvaldība nosaka vai pārskata funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pēc kvartāla principa un sniedz datus Valsts zemes dienestam (VZD).

VZD pēc kvartāla principa nosaka izpērkamo zemi, aprēķina zemes cenu (zemes kadastrālā vērtība x1,18), nosūta visiem izpirkuma tiesības paziņojumu.

Dzīvokļu īpašniekiem no paziņojuma saņemšanas brīža sāk skaitīties viena gada termiņš izpirkuma tiesības izmantošanai. Lai izmantotu izpirkuma tiesības, dzīvoklim jābūt reģistrētam zemesgrāmatā, mājas kopības sapulcē jāizlemj par zemes izpirkšanu (50%+1 balss). Pēc lēmuma pieņemšanas 3 mēnešu laikā ar tiesu izpildītāja starpniecību jāsamaksā par zemi, taču nevis visa summa, bet vismaz puse no izpirkuma cenas.

Pēc tam VZD nodrošina zemes uzmērīšanu kvartālā. Zvērināts tiesu izpildītājs sagatavo dokumentus visu īpašumtiesību nostiprināšanai. Dzīvokļu īpašnieki saņem informāciju – precīzus datus par to, ka dzīvokļa īpašuma sastāvā ir ienākusi arī zeme.

Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ar balsu vairākumu (50% +1) būs nolēmusi zemi izpirkt, šis lēmums būs saistošs arī visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.

Likums pieļaus, ka par izpērkamo zemi varēs samaksāt 10 gadu laikā. Tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas nebūs samaksājuši savu izpirkuma cenas daļu, uz dzīvokļa īpašumu tiks reģistrēta hipotēka, kas būs neaizskarama 10 gadus. Pēc 10 gadiem zemes īpašniekam būs tiesības vērst piedziņu.

Ja dzīvojamās mājas kopība lēmumu par zemes izpirkšanu nepieņems un zeme netiks izpirkta, tad dzīvokļu un zemes īpašniekiem turpināsies piespiedu nomas attiecības. 

Ja piedāvātais likums tiks pieņemts jau nākamgad, īpašumtiesību nostiprināšana zemesgrāmatā varētu sākties 2022.gadā.

Iebildumi jau ir izteikti, interešu vidusceļš būs jārod Saeimā

Dalītā īpašuma izbeigšanas sagatavotā regulējuma projekta prezentācijā Mājokļu apakškomisijā TM iepazīstināja ar jau izteiktiem 10 būtiskākajiem iebildumiem: 

1. Projekts paredz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu tikai privatizēto daudzdzīvokļu māju gadījumā, bet neparedz to garāžām, individuālām dzīvojamām mājām, rūpniecības objektiem utt.
2. Projekts ir “vienreizēja akcija” ar zemu īstenošanas prognozi (tikai 35% gadījumos ir prognozēta izbeigšana), un nav paredzētas iespējas atjaunot termiņus.
3. Projekts neņem vērā iedzīvotāju maksātspēju, valstij jāpiedalās ar lielāku finansiālo atbalstu.
4. Zemes izpirkšanai jānotiek par 1940.gada zemes vērtībām, vai arī valstij jānodrošina izpirkšana.
5. Visiem dzīvokļu īpašumiem jābūt reģistrētiem zemesgrāmatā.
6. Projekts neparedz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu gadījumos, kad zeme pieder valstij vai pašvaldībai.
7. Nesamaksājušiem dzīvokļu īpašniekiem uzliktās hipotēkas pirmtiesība pār visām citām hipotēkām, kas ir reģistrētas dzīvokļa īpašumam.
8. Sekas izpirkuma tiesības neizmantošanas gadījumā – vai paliek esošās piespiedu nomas attiecības vai tās turpmāk nosaka tikai vienojoties.
9. Izpirkuma tiesībai jābūt individuālai tiesībai, ko var izmantot katrs dzīvokļa īpašuma īpašnieks atsevišķi, nav nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.
10. Pašvaldību pienākums pārskatīt (noteikt) funkcionāli nepieciešamos zemesgabalus kvartāla ietvaros un uzņemties par to izdevumu segšanu.

Latvijas Pašvaldību savienības pārstāve Kristīne Kinča sēdē arī norādīja, ka pašvaldībām paredzamie izdevumi ir nesamērīgi, salīdzinot ar valsts ieguldījumiem, kas būs nepieciešami tikai gadījumos, kad dzīvojamās mājas nolems izpirkt zemi. Savukārt pašvaldībām ir jāpārskata simtprocentīgi visi zemesgabali kvartāla ietvaros. Tas nozīmē, ka jāsagatavo vismaz detālplānojums. Viena detālplānojuma izstrāde izmaksā vismaz 20 000 eiro. Pašvaldībām neesot informācijas, cik valstī ir dzīvojamo māju kvartālu, kuriem jāpārtaisa detālplānojumi. Līdz ar to pašreiz nevar aprēķināt šos iespējamos izdevumus.

Atbildot uz deputāta Andra Siliņa bažām, ka daudzi iedzīvotāji, piemēram, pensionāri, nebūs spējīgi izpirkt zemi, TM parlamentārais sekretārs Jānis Iesalnieks skaidroja, ka dzīvokļu īpašniekiem jau tagad ir izdevumi – nomas maksājums par zemi. Pēc TM aprēķiniem, tā summa, ko 10 gadu laikā nāktos samaksāt par izpērkamo zemi, varētu būt pat mazāka nekā tā, kādu šajā periodā samaksā ar ikgadējo nomas maksājumu, neko par to neiegūstot pretī. 

Līdz ar to izpirkuma risinājums ir pat sociāli labvēlīgāks nekā pašreiz pastāvošās piespiedu nomas attiecības, turklāt tādējādi iedzīvotājs iegūs pilnvērtīgāku īpašumu, kurā būs gan dzīvoklis, gan zeme. Tātad ilgtermiņā tas ir izdevīgāk, jo ar zemes pievienošanu dzīvokļa īpašums kļūs vērtīgāks. Jau tagad tirgus cena dzīvokļiem, kuriem nav piespiedu nomas attiecību, ir par 10% augstāka.

J.Iesalnieks atgādināja, ka sagatavotais likumprojekts risina problēmu, kuras sākums ir meklējams senā pagātnē, sākot ar okupāciju, kas radīja priekšnoteikumus, ka šāda problēma Latvijā radās. Privatizācijas un denacionalizācijas laikā arī valsts ir pieļāvusi kļūdas. Tādējādi izveidojusies kompleksa problēma, kas ir sarežģīti atrisināma. Ir iesaistītas daudzas puses, un ir grūti piedāvāt tādu regulējumu, kas apmierinātu visus – jo ir zemes īpašnieki, dzīvokļu īpašnieki, pašvaldības un valsts iestādes ar savām interesēm, arī komercbankas, kurās daudzi dzīvokļi ir ieķīlāti. 

Šis ir viens no tiem gadījumiem, kad neviens regulējums nebūs labs visiem. Tādējādi likumprojekta redakcija ir kompromiss, bet tas kaut kādā mērā neapmierinās nevienu no iesaistītajām pusēm. 

Mājokļu apakškomisijas deputāti atzina, ka vilcināšanās ar dalītā īpašuma problēmu risināšanu vairs nav pieļaujama, turklāt šim procesam ir garš īstenošanas termiņš. Likumprojekti  nodoti izskatīšanai Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai.

lvportals.lv