Zvērināts advokāts un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs JĀNIS LAPSA sarunā par šāda mājokļa pirkšanu, balstoties uz savā praksē pieredzēto, uzsver – lai jaunais īpašnieks, pārņemot valdījumā iegādāto nekustamo īpašumu, nepiedzīvotu nelāgus pārsteigumus, piemēram, līdz šim nezināma īrnieka klātbūtni, pirms darījuma noslēgšanas soli pa solim ir jāveic rūpīga izpēte un ļoti precīzi jāizstrādā pirkuma-pārdevuma līgums.

Tātad – ja ir nolūkots kāds sirdij un rocībai tīkams nekustamais īpašums, kāda ir pirmā darbība, kas pircējam jāveic?

Jāpalūdz, lai īpašuma pārdevējs parāda zemesgrāmatas datorizdruku. Tādējādi var uzzināt, kas ir tā īstenais īpašnieks, vai īpašumam nav kādu apgrūtinājumu, piemēram, vai tas nav ieķīlāts, vai tam nav uzlikts arests (policijas, tiesas izpildītāju vai uz tiesas lēmuma pamata), vai nav kāds īres vai nomas līgums, servitūts – dzīvokļa tiesība, kādi citi uzlikumi.

Ko nozīmē servitūts – dzīvokļa tiesība?

Dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, un šis personālservitūta veids noteikts Civillikuma 1227.–1230. pantā. Šāda servitūta tiesības parasti izmanto gados veci cilvēki, dāvinot pēcnācējiem dzīvokli vai ģimenes māju. Dāvinājuma līgumā tad kā apgrūtinājums tiek ierakstītas dzīvokļa vai mājas lietošanas tiesības līdz mūža galam un nereti arī aizliegums atsavināt vai apgrūtināt īpašumu.

Tādējādi īpašuma dāvinātājs var justies drošāks par savu pajumti mūža garumā, bet pircējs savukārt zemesgrāmatas apliecībā redz, ka īpašumā ir ilgstošs iemītnieks, un nelāga pārsteigumi izpaliks.

Diemžēl ir atsevišķi gadījumi, kad mūža lietošanas tiesība dāvinājuma vai pirkuma-pārdevuma līgumā gan ir ierakstīta, bet zemesgrāmatā neparādās. Tā kā pircējam ir saistošs tikai zemesgrāmatā ierakstītais, viņam nav nekādas daļas par šādu servitūtu.

Servitūta lietotājs tad acīmredzot savas tiesības var censties pierādīt tiesas ceļā, un jaunajam īpašniekam tas būs ļoti nepatīkams pārsteigums.

Jā, ja potenciālais pircējs zemesgrāmatas apliecībā redz, ka īpašums iegūts dāvinājuma vai pirkuma ceļā, viņš drošības pēc var lūgt pārdevējam parādīt arī iepriekšējo darījumu apliecinošu dokumentu. Taču ne vienmēr tas ir pieejams, un ne vienmēr pārdevējs potenciālajam pircējam to rādīs. Tomēr jāteic, ka šādi gadījumi ir samērā reti, vairāk uzskatāmi par izņēmumiem.

Pircējam, iepazīstoties ar īpašuma dokumentiem, ir svarīgi arī noskaidrot, vai pašreizējais īpašnieks ir precējies. Ja tā, tad jāuzzina, kad laulība noslēgta. Ja tas noticis, piemēram, 2012. gadā, bet īpašums pie šībrīža īpašnieka nonācis divus gadus iepriekš, tas pieder tikai viņam vienam. Tāpat arī, ja cilvēks īpašumu ieguvis mantojuma ceļā, tā ir viņa atsevišķā manta. Tomēr, neskatoties uz visu, ja īpašnieks ir precējies un ar sievu nav noslēgts līgums par mantas šķirtību, pirms darījuma noslēgšanas tomēr vēlams ar sievu aprunāties, jo atkal var būt tā, ka vīrs iepriekš ir mantojis tikai zemi, uz kuras laulības laikā uzbūvēta māja, kas jau ir kopīgs īpašums, kura pārdošanai vajadzīga laulātā piekrišana. Šeit iespējams vēl milzum daudz nianšu.

Klasiskais problemātiskais gadījums ir saistīts ar zemes īpašuma tiesību atjaunošanu. Tas pienākas mantiniekam, un sievai tur it kā nav nekādas daļas. Bet, iespējams, bija jāveic kādi maksājumi un sieva piedalījusies ar saviem sertifikātiem. Tad uz pirkuma līguma ir jābūt viņas parakstam – ka viņa darījumam piekrīt.

Kas vēl ir jāuzzina pircējam?

Nākamais dokuments, ar ko noteikti ir jāiepazīstas, ir nekustamā īpašuma inventarizācijas lieta – lai pārliecinātos, ka īpašumā ir vai nav nelikumīgā būvniecība. Dzīvokļus nereti remonta laikā mēdz pārbūvēt, nesaskaņojot ar būvvaldi, un pircējs, neiepazīstoties ar inventarizācijas lietu, var neuzzināt, piemēram, par dzīvojamās platības plānojuma maiņu. Ja nelikumīga būvniecība ir, īpašumu var pirkt, taču tad jārēķinās ar papildu izdevumiem tās legalizēšanai, kas ir arī laikietilpīgs process.

Ja pērk ģimenes māju, tā var izrādīties jaunbūve, kas nav nodota ekspluatācijā. Atgādināšu – likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 25. pantā ir noteikts: “Jaunbūves (iesākta būvniecība līdz nodošanai ekspluatācijā) ierakstāmas zemesgrāmatā, pamatojoties uz būvinspekcijas (būvvaldes) izdotu izziņu, kurā norādīts būvniecības tiesiskais pamats un jaunbūves raksturojums.” Kā zināms, ēkā, kas nav nodota ekspluatācijā, nedrīkst pastāvīgi dzīvot (Administratīvo pārkāpumu kodeksa 152. pantā par būves izmantošanu pirms tās nodošanas ekspluatācijā fiziskajām personām paredzēts sods no 70 līdz 1400 eiro apmērā, bet juridiskajām – no 70 līdz 7100 eiro).

Svarīgs aspekts šajā gadījumā ir izmaksas. Iespējams, nolūkotā jaunbūve ir celta precīzi pēc projekta un nodošana ekspluatācijā ir tikai formalitāte. Taču var gadīties, ka ēka vispār uzbūvēta bez projekta vai ar ievērojamām novirzēm no tā, un tad šīs būves legalizācija un nodošana ekspluatācijā būs ilga, sarežģīta un dārga. Var gadīties, ka šajā teritorijā vispār neko nedrīkstēja būvēt, piemēram, dabas aizsardzības zonas dēļ.

Un vēl – zemesgrāmatas apliecībā un inventarizācijas lietā ir redzams telpu statuss. Telpas, kas izskatās pēc dzīvokļa, īstenībā var būt arī nedzīvojamās telpas – birojs. Tas maina nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanas kārtību.

Svarīgi arī uzzināt par dzīvojamā platībā deklarētajām personām. Pircējs šādu informāciju nevarēs iegūt, bet pārdevējam, piemēram, portālā Latvija.lv tā ļoti vienkārši pieejama savā datorā, viņš to var atvērt pircēja klātbūtnē un tam iedot izdruku.

Cik liela nozīme ir mājoklī deklarētajām personām? Dzīvesvietas deklarēšanas likuma 2. pantā ir norādīts, ka dzīvesvietas deklarēšanas fakts vēl nerada civiltiesiskas saistības. Norādītā adrese ir tikai saziņai ar valsts un pašvaldību iestādēm. Kur te kādi riski?

Var teikt, ka tas tomēr ir nosacīti: svarīgs ir laiks, kad persona dzīvoklī ir deklarējusies. Minētais likums stājās spēkā 2003. gada 1. jūlijā. Ja persona deklarēta vēlāk, tad šim faktam tiešām nebūs civiltiesisku seku. Taču, ja, piemēram, pārdevējs iedod izziņu, ka īpašumā vēl bez viņa 1998. gadā deklarējusies kāda cita persona, tad jābūt uzmanīgiem un jāskatās, kāds ir šīs deklarēšanās tiesiskais pamats.

Ja pārdevējs īpašumu ieguvis privatizācijas rezultātā, ir jābūt uzmanīgiem. Piemēram, dzīvoklī mīt divas māsas. Viena ir īpašniece, otrai kopš padomju laikiem saglabājies beztermiņa īres līgums. Ja īpašniece dzīvokli pārdod, tas nenozīmē, ka otras māsas deklarēšanos varēs anulēt un viņu no dzīvokļa izlikt. Taču šādu situāciju pārbaudīt ir teju neiespējami, jo māsas dati neparādījās pirkuma līgumā, kas nonāca privatizācijas komisijā. Tie var būt minēti vienošanās dokumentā par privatizāciju, un viņa ir palikusi īrnieces statusā. Tādējādi var gadīties, ka jaunais īpašnieks pārņem valdījumā šo dzīvokli, bet ierodas māsa un saka – es te dzīvoju!

Ko tad darīt? Pircējs ir iegādājies nelikvīdu īpašumu – tādu, kuru nevar lietot. Ja dzīvoklis pirkts par tirgus cenu, tad no dzīvokļa pārdevēja var mēģināt tiesas ceļā piedzīt atlīdzību par maldināšanu un radītajiem zaudējumiem. Ja īpašums iegādāts lētāk par tirgus cenu, īstenībā būs grūti kaut ko piedzīt, un pircējam vajadzēja padomāt: ja īpašums tik lēts, tad tur ir kādi zemūdens akmeņi.

Pie manis uz konsultāciju ir bijuši cilvēki, kuri vēlējušies pirkt ļoti lētu dzīvokli, teju uz pusi lētāku par tirgus cenu. Dzīvoklī deklarējusies persona, kam it kā esot īres līgums, bet kas tur faktiski nedzīvojot. Taču dzīvoklī esot īrnieka mantas. Šeit riski ir ļoti lieli – pirmkārt, īrnieka mantas jaunie īpašnieki nedrīkst aiztikt un izlikt, jo tā var iedzīvoties kriminālprocesā, otrkārt, ja šādu dzīvokli tomēr izlemj pirkt, tad noteikti jāuzmeklē īrnieks un jāvienojas par iespējamo kompensāciju dzīvojamās telpas atstāšanai un īres līguma pārtraukšanai. Taisnības labad jāteic, ka tādi gadījumi ir reti, dzīvokļu tirgus mūsdienās ir skaidrāk pārredzams un ar mazākiem riskiem, bet tomēr šāda riska iespējamību nevar atstāt bez ievērības.

Tātad – ja dzīvoklī ir deklarētas kādas personas, pirkuma līgumā ir jāprasa īpašniekam līdz noteiktam termiņam tās izdeklarēt, iespējams, nosakot līgumsodu par termiņa neievērošanu. Iepriekš minētais gan nav attiecināms uz dzīvokļa īpašnieku un viņa ģimenes locekļiem: tiklīdz pircējs reģistrē īpašumu zemesgrāmatā, pašvaldībā mēneša laikā anulē šo personu dzīvesvietas deklarēšanu.

LV portāla konsultāciju sadaļā ir gana daudz jautājumu par to, ka cilvēkiem, iegādājoties dzīvokli, atklājušās neskaidrības ar parādiem un ar iepriekšējiem īpašniekiem radušās arī domstarpības par to nomaksu. Ko darīt, lai no tā izvairītos?

Praksē pircēji, protams, līdzšinējam īpašniekam pieprasa izziņas par parādu neesamību vai rēķinus par maksājumu nomaksu. Taču ir jāņem vērā, ka šobrīd arvien vēl spēkā ir normatīvais regulējums – parādi par komunālajiem maksājumiem un dzīvojamās mājas apsaimniekošanu nepāriet jaunajam īpašniekam. Parāds faktiski nav pircēja darīšana, ar to ir jātiek galā pārdevējam. Jaunajam īpašniekam par visu jānorēķinās no tā datuma, kad īpašums reģistrēts zemesgrāmatā. Taču problēma var būt, ja iepriekšējais īpašnieks uzkrājis lielu parādu, piemēram, 3000 eiro. Arī tas pircējam nav saistošs, bet te jāskatās – vai nav tā, ka laikā, kamēr paraksta pirkuma līgumu, reģistrē īpašumu zemesgrāmatā, apsaimniekotājs nav uzlicis īpašumam arestu un iesūdzējis īpašnieku tiesā parādu piedziņai.

Pēdējie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likuma 10. pantā dzīvokļu īpašnieku maiņas gadījumā prasa “iesniegt dzīvokļa īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu”. Ar šādu risinājumu bija iecerēts novērst gadījumus, kad jaunais dzīvokļa īpašnieks ilgstoši nereģistrē iegādāto dzīvokli zemesgrāmatā un visus maksājumus par dzīvokli ir spiests maksāt bijušais īpašnieks. Tā kā dokumenta nosaukums nav precīzi definēts, jaunie īpašnieki pārvaldniekiem mēdz iesniegt pirkuma līgumus. Apsaimniekotāji savukārt no līguma noslēgšanas dienas piesūta jaunajam īpašniekam rēķinus un vēl prasa samaksāt arī iepriekšējā parādus. Tas nav pareizi?

Nē, īpašumu apliecinošs dokuments ir īpašuma reģistrēšana zemesgrāmatā. Nekustamā īpašuma darījumi mēdz būt sarežģīti, saistīti ar kredītiem, un tādējādi pirkuma līgumu var noslēgt vienā datumā, bet ar dažādiem nosacījumiem un pilnas summas samaksas termiņiem, ieskaitot jau minēto nosacījumu par personu izdeklarēšanu. Līgumu, piemēram, var noslēgt 16. maijā, bet īpašumu zemesgrāmatā reģistrēt vien 5. augustā, savukārt dzīvokļa nodošanas-pieņemšanas aktu parakstīt septembrī, jo pārdevējs tikai tad var pārcelties uz citu dzīvesvietu. Apsaimniekotājam robežšķirtne ir ieraksts zemesgrāmatā. Pārējais attiecas tikai uz darījumā iesaistītajām personām. Pircējs var arī samaksāt pārdevēja komunālos parādus par vairākiem gadiem, ja īpašuma cena tiek attiecīgi samazināta un darījuma līgumā tas ir fiksēts. Līgumā ir rakstīts, kā norisinās īpašuma nodošana un kā tiek kārtoti norēķini. Pirkuma līgumā viss ir jāparedz, un uzreiz arī jāsagatavo arī nodošanas-pieņemšanas akts, un parasti tur arī fiksē skaitītāju rādījumus, atslēgu komplektus un citas lietas.

Vai pircējam vajadzētu interesēties arī par mājas apsaimniekotāja pakalpojumu kvalitāti un izmaksām?

Agrāk dzīvokļu pircējiem tas nešķita svarīgi, bet tagad cilvēki kļūst izglītotāki. Cilvēki interesējas gan par apsaimniekotāju, gan par to, kas ir darīts mājā. Pārdevējam šī informācija, protams, ir jāsniedz, ja viņš grib dzīvokli pārdot. Daži paprasīs vien rēķinus, cik lieli ir komunālie un apsaimniekošanas maksājumi, bet dažs sīkāk iedziļināsies par stāvvadu nomaiņu, par koplietošanas telpu remontiem. Pēdējā laikā svarīgi ir arī tas, kā māja izskatās no ārpuses.

Vai pircēja uzmanības vērts ir mājas iedzīvotāju kopējais parāds?

Tas ir nosacīti svarīgs. Ja parāds ir liels, siltuma piegādātājs var atslēgt centrālapkuri, un iedzīvotāji tātad nespēs veikt pienācīgus uzkrājumus ēkas remontiem.

Sūrs ir stāsts, ka kāda sieviete kredītā iegādājās dzīvokli Pārdaugavā, bet pēc neilga laika sliktā tehniskā stāvokļa dēļ tur aizliedza vispār dzīvot. Ļoti neveiksmīgs pirkums – nav naudas, nav pajumtes…

Ja māja ir veca, var būt aizdomas, ka tās tehniskais stāvoklis nav labs, bet, ja ģimenē nav cilvēka, kas to spētu profesionāli novērtēt, ir jātērē nauda būvinženiera pakalpojumam. Būvinženiera klātbūtne obligāti vajadzīga, nolūkojot pirkšanai ģimenes māju.

Kā vērtējat iespēju pirkt dzīvokli vai ģimenes māju izsolē?

Tas ir lielais nezināmais. Pircējs nezina neko, izņemot nekustamā īpašuma vērtējumu. Turklāt visbiežāk (95 procentos un vairāk) vērtējumi sākas ar vārdiem, ka vērtētājam fiziski apsekot dzīvokli nav bijis iespējams un viņš pieņem, ka tā stāvoklis ir apmierinošs. Ja dzīvokli valdījumā pārņem banka, tad vērtētājs tajā var ieiet un apsekot, bet izsolēs nodotajos īpašumos viņš lielākoties iekļūt nevar.

Tātad, no vienas puses, šāds pirkums ir finansiāli izdevīgāks, bet, no otras, jārēķinās ar dažādiem riskiem. Piemēram, ar viltus īrniekiem, demontētiem radiatoriem, izlauztām santehnikas iekārtām, grīdām un flīzēm.

Protams! Izsolēs var nopirkt pat domājamās daļas no dzīvokļa nolūkā atpirkt arī pārējo daļu, var nopirkt pusi mājas.

Taču pirkt kopīpašuma daļu vienmēr ir risks. Tad nepieciešams ļoti rūpīgi pārbaudīt visus apstākļus, izrunāties ne tikai ar pārdevēju, bet noskaidrot arī otra kopīpašnieka attieksmi pret šo darījumu. Jānoskaidro viss iespējamais par piekļuvi pārdodamajai īpašuma daļai. Ja tajā ir iezīmēts ceļa servitūts, tas nozīmē, ka kaimiņš brauks pa tavu zemes daļu un tev nebūs nekādu tiesību protestēt. Tad uzreiz jārisina jautājums, cik intensīvi ceļš tiks lietots, kas to uzturēs un tamlīdzīgi. Sākotnējā informācija atrodama zemesgrāmatā un īpašuma zemes robežu plānā.

Ja pērk mājas daļu, būtu jānoskaidro īpašuma lietošanas kārtība un jānoslēdz kopīpašuma lietošanas kārtības līgums. Ja zemesgrāmatā šāds līgums ir minēts, tad jau ir drošāk, ka kopīpašuma lietošanas attiecības ir sakārtotas un domstarpību varētu nebūt. Ja šāda līguma nav, tad var nopirkt kopīpašuma domājamo daļu ar ļoti augstu riska pakāpi.

Lai nekustamā īpašuma iegāde norisinātos veiksmīgi, ļoti svarīga nozīme ir pirkuma-pārdevuma līgumam. Cik precīzi tas sagatavots un atspoguļo visas darījuma nianses. Kā liecina nesenā SKDS aptauja, ļoti liels ir iedzīvotāju īpatsvars, kuri uzskata, ka pietiekami labi pārzina likumus un ir spējīgi patstāvīgi sagatavot šo dokumentu. Turklāt internetā ir milzum daudz šādu paraugu dažādiem gadījumiem. Vai ar to pietiek?

Ja cilvēks vēlas iegādāties īpašumu un īpašuma attiecībās viss nešķiet gluži skaidrs, ir radušies jautājumi par jau iepriekš minētajiem aspektiem – deklarēšanos, parādiem, kredītiem, tad tomēr ieteicams izmantot šajā jomā pieredzējuša jurista, advokāta pakalpojumus, kas pārbaudītu visus īpašuma dokumentus un riskus un noformētu atbilstošu pirkšanas-pārdošanas līgumu, kas ļautu izvairīties no jebkādiem sarežģījumiem. Jā, par to zināma summa būs jāmaksā, bet tā būs niecīga salīdzinājumā ar zaudējumiem, kurus var pieredzēt, ja pēc īpašuma iegādes atklāsies jau minētais īpašuma lietošanas servitūts, nezināmi īrnieki vai nelikumīga būvniecība.

Līgumu paraugi mūsdienās ir pieejami tīmeklī, tos it kā var piemērot savai situācijai, un lieta darīta. Mēs savā praksē pārliecināmies, ka tā vis nav. Taču, ja klienti vēršas pie mums jau pēc līguma noslēgšanas, tad tiešām jau ir par vēlu un vai nu nekas vairs nav glābjams, vai gaidāma gara tiesvedība bez simtprocentīgas garantijas par pozitīvu iznākumu, un var iznākt maksāt vairākkārt dārgāk.

Var dzīvokli pirkt, norēķinoties skaidrā naudā, var ar pārskaitījumu caur banku – tad ir jāzina, kurā brīdī iesniedz zemesgrāmatā nostiprinājuma lūgumu, kad norēķinās par darījumu. Var gadīties, ka pircējs darījumam ņem kredītu bankā, bet var būt arī tā, ka ar kredītu apgrūtināts ir pārdodamais īpašums. Tas savukārt nozīmē, ka darījuma attiecībās iesaistītas jau četras puses – fiziskās personas un divas bankas. Var būt vēl citas nianses, tādēļ man šķiet, ka šādos gadījumos vajadzētu izmantot jurista pakalpojumus.

Ir ieteikumi, ka nekustamā īpašuma darījuma līgumus drošāk noformēt pie notāra notariālā akta veidā.

Var darīt arī tā. Protams, kā jau sacīju, ja situācija patiešām ir vienkārša un skaidra, darījuma līgumu var sagatavot pašu spēkiem, pie notāra noformēt tikai nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatu nodaļai, bet mēs šeit runājam par nezināmu īpašumu pirkšanu pēc sludinājuma, kur var būt dažādi zemūdens akmeņi.

Kad paraksta pirkuma līgumu, un kā drošāk par īpašumu maksāt?

Pamatā tā ir pušu vienošanās, bet ar darījumu saistītos izdevumus – valsts un kancelejas nodevu, kā arī notāra pakalpojumu – parasti uzņemas maksāt pircējs. Tas gan nav akmenī iekalts – dažreiz to dara pārdevējs un pietiekami bieži – arī uz pusēm. Ja darījumā nav kredīta attiecību, vislabāk ir tā, ka vienā dienā pie notāra tiek noslēgts pirkuma līgums, kurā ierakstīts, ka pircējs par darījumu samaksā līguma parakstīšanas dienā, tad paraksta nostiprinājuma lūgumu, bet dokumenti paliek pie pārdevēja. Pircējs ar pārdevēju kopā dodas uz banku, kur tiek veikts pārskaitījums (mūsdienās skaidrā naudā norēķinās arvien retāk), maksājuma uzdevumu kopā ar pārējiem dokumentiem atdod pircējam, un, lai būtu drošāk, abi kopā arī dodas uz zemesgrāmatu nodaļu un iesniedz dokumentus.

Tā ir tāda vienkāršota rīcības norise kopumā. Būtībā par maksāšanas kārtību pircējam ar pārdevēju ir jāvienojas. Bieži vien pirms līguma uzrakstīšanas tiek norunāta visa darījuma shēma – kas kurā brīdī un kā notiks. Pēc zemesgrāmatas nodaļas apmeklējuma pārdevējs pircējam var dzīvokli arī nodot.

Kāpēc ir tik svarīgi īpašumu uzreiz reģistrēt zemesgrāmatā?

Tāpēc, ka var būt situācijas, kad negodīgs pārdevējs vienu un to pašu īpašumu pārdod vairākas reizes. Mūsdienās tas notiek retāk, īstenībā ļoti reti, bet tā tomēr var gadīties, un tādēļ sevi (un savu īpašumu) vajag pasargāt.

Publiskajā telpā ir izskanējuši gadījumi, ka krāpnieki bija nolūkojuši nereģistrētus, mantojumā iegūtus īpašumus un iemanījušies tos iedabūt zemesgrāmatā uz sava vārda, šo īpašumu turklāt ļoti ātri ieķīlājot bankā vai pārdodot. Gadiem notiek tiesu darbi, bet nav lielu izredžu zaudēto īpašumu atgūt. Tā nevarētu gadīties, ja īpašums bez vilcināšanās būtu reģistrēts zemesgrāmatā uz likumīgā ieguvēja vārda?

Šādi gadījumi ir reti, bet īpašniekam, protams, ļoti sāpīgi. Īpašums zemesgrāmatā jānostiprina vēl dažādu citu iemeslu dēļ. Piemēram, cilvēks nopērk dzīvokli, bet zemesgrāmatā uz sava vārda to nenostiprina vai nu laika trūkuma, vai citu iemeslu dēļ, un šajā laikā pēkšņi nomirst pārdevējs. Arī tad nauda var aiziet vējā: pārdevējam uzradīsies mantinieki, bet pircējam nebūs viegli pierādīt, ka viņš patiešām šo īpašumu ir iegādājies, it sevišķi, ja maksāts skaidrā naudā.